Zu viel frisches Geld für offene Immobilienfonds
Wer hätte es gedacht: Liquiditätsmangel war vor wenigen Jahren der Grund, weshalb mehrere offene Immobilienfonds geschlossen wurden. Nun kämpfen die Fondsmanager mit einem Übermaß an Liquidität. Das zeigt eine Untersuchung der Fondsratinggesellschaft Scope Analysis.
Scope Analysis hat die Entwicklung der Liquiditätsquoten sämtlicher für Privatanleger offenen Immobilienfonds untersucht. Insgesamt wurden 18 Fonds mit einem aggregierten Fondsvermögen von 77,7 Mrd. Euro betrachtet. Das Ergebnis: Im vergangenen Jahr ist die durchschnittliche nach Fondsvermögen gewichtete Bruttoliquiditätsquote deutlich von 21,0% auf 22,9% angestiegen. Das entspricht einem absoluten Liquiditätszuwachs von drei Milliarden Euro.
Von den großen und etablierten Fonds weisen aktuell der UniImmo: Deutschland (28,4%) und der hausInvest (25,4%) die höchsten Liquiditätsquoten auf. Der hausInvest ist zugleich der Fonds mit der stärksten Zunahme im vergangenen Jahr: Die Liquiditätsquote schwoll von 11,8% auf 25,4% an - und hat sich damit mehr als verdoppelt.
Gründe für den Anstieg der Liquidität
Zahlreiche Anleger betrachten offene Immobilienfonds im gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld offensichtlich als lukrative Anlage. Zwar liegt die Performance der Fonds aktuell nur bei durchschnittlich 2,3% per annum. Dennoch liegt sie deutlich über dem Niveau, das sich derzeit mit Rentenpapieren von Emittenten hoher Bonität erzielen lässt.
Dies ist ein wesentlicher Grund für die Rekordzuflüsse, die sich im vergangenen Jahr für sämtliche offenen Immobilienfonds netto auf fast als sieben Milliarden Euro summierten.
Die Kreditquoten sinken
Da es den meisten Fonds dennoch nicht möglich ist, Objekte im Umfang der Netto-Mittelzuflüsse anzukaufen, bleiben ihnen nur zwei weitere Möglichkeiten, um Liquidität zu begrenzen. Die erste Option: Sie tilgen ausstehende Kredite. Ein Trend zu niedrigen Kreditquoten ist laut Scope bereits seit einigen Jahren zu beobachten und hat sich 2016 fortgesetzt. Die durchschnittliche Kreditquote der 18 Fonds ist nochmals um mehr als 1,5 Prozentpunkte auf nunmehr 15% gefallen.
Manche Fonds nehmen keine Gelder mehr an
Die zweite Möglichkeit zur Begrenzung der Liquidität: Die Fonds nehmen schlicht keine Anlegergelder mehr an. Derzeit reglementieren nahezu alle Fondsmanager die Mittelzuflüsse in ihre Fonds. Lediglich der hausInvest und der grundbesitz global nehmen noch uneingeschränkt Mittel an.
Ausblick 2017 - nach wie vor hohe Nachfrage
Scope erwartet auch für 2017 ungebrochenes Anlegerinteresse an offenen Immobilienfonds. Fondsmanager stehen daher auch in diesem Jahr vor der Herausforderung Mittelzuflüsse zu begrenzen und Liquidität effektiv zu steuern.
Quelle: Scope
Ein Ende der hohen Nachfrage nach offenen Immobilienfonds erwartet Scope erst, sobald das Zinsniveau spürbar ansteigt und Rentenpapiere wieder auskömmliche Renditen ermöglichen. An diesem Punkt würden auch Anleger, die offene Immobilienfonds derzeit als Termingeldersatz verwenden, wieder ausstiegen.
Im vollständigen Report befassen sich die Scope Analysten unter anderem mit der Frage, wie hoch die Liquidität offener Immobilienfonds sein sollte.
Der Report als PDF-Dokument.
(MvA)
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