DZ BANK – Vonovia: So sehen die Ziele für 2019 aus

Die Lage: Ergebnisanstieg aufgrund von Zukäufen und höheren Mieteinnahmen

Als Deutschlands führendes Wohnungsunternehmen profitierte Vonovia in den vergangenen Monaten von seiner guten Marktposition sowie anhaltend günstigen Rahmenbedingungen. Eine hohe Nachfrage nach Wohnungen, ein geringer Leerstand, höhere Mieteinnahmen sowie der Ergebnisbeitrag des übernommenen schwedischen Wohnungsunternehmens Victoria Park führten in den ersten neun Monaten 2018 zu einem Anstieg des operativen Ergebnisses (FFO 1, Funds from Operations) gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 12,7% auf 778,2 Mio. Euro. Der Bereich des Value-add Business, der Handwerker- und wohnungsnahe Dienstleistungen wie die Wohnungsverwaltung, Kabelanschlüsse oder die Erfassung/Verrechnung von Heizkosten umfasst, zeigte dabei wie schon in den Vorquartalen ein besonders dynamisches Wachstum. Hier legte das bereinigte EBITDA in den ersten neun Monaten 2018 gegenüber dem Vorjahr um 19,3% auf 90,7 Mio. Euro zu.

Die Mieteinnahmen stiegen von Januar bis Ende September um 3,1% auf 1.287,6 Mio. Euro, pro Quadratmeter erhöhten sich die monatlichen Mieteinnahmen um 4,2% auf 6,45 Euro. Zugleich ging die Zahl der leerstehenden Objekte zurück. Die Leerstandsquote sank von 2,9% auf 2,7%. Insgesamt bewirtschaftete Vonovia Ende September 484.363 Einheiten, von denen 400.735 Wohnungen dem Unternehmen selbst gehören. Der Verkehrswert des Immobilienbestands lag zum Stichtag 30.09.2018 bei 41,9 Mrd. Euro, was einem Wertzuwachs von 35,5% im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Die Prognosen für das Gesamtjahr 2018 hat der Vorstand mit Vorlage der Neunmonatszahlen bestätigt und erwartet 2018 weiterhin einen Anstieg beim FFO 1 um rund 15% auf 1,05 bis 1,07 Mrd. Euro. Die Dividende für das laufende Geschäftsjahr soll um 0,12 Euro auf 1,44 Euro je Aktie steigen.

Die Perspektive: Weitere Zukäufe geplant, Schweden im Fokus

Im kommenden Geschäftsjahr rechnet Vonovia beim FFO 1 mit einem weiteren Anstieg auf 1,14 bis 1,19 Mrd. Euro. Dazu sollen Kostensynergien und Wertsteigerungen aus den Zukäufen der österreichischen BUWOG und der schwedischen Victoria Park einen maßgeblichen Beitrag leisten. Das Volumen der Investitionen soll 2019 auf rund 1,3 bis 1,6 Mrd. Euro steigen, nachdem man 2018 rund 1 Mrd. Euro investieren wird. Dabei trägt Vonovia der angespannten Mietpreissituation, die insbesondere in Großstädten und Ballungsgebieten vorherrscht, Rechnung und wird verstärkt in den Neubau und den altersgerechten Umbau von Wohnungen sowie in Projekte in Schweden investieren. Eine deutliche Reduzierung um 40% wird es dagegen bei den energetischen Modernisierungen in Deutschland geben. Aufgrund der geringen Akzeptanz und mit Blick auf die finanzielle Lage vieler Mieter werden für 2019/2020 geplante aufwendige Modernisierungsprojekte, die zu Mieterhöhungen von mehr als 2 Euro je Quadratmeter führen würden, nicht umgesetzt.

Für geeignete Zukäufe ist der Vorstand weiterhin offen. Nachdem Vonovia in Deutschland bereits sehr gut aufgestellt und in attraktiven Metropolen präsent ist, richtet der Vorstand den Blick verstärkt auf Europa. Mit den Übernahmen von BUWOG und Victoria Park hat das Unternehmen bereits seinen Wohnungsbestand in Österreich (rund 23.000 Einheiten) und Schweden (14.000 Einheiten) ausgebaut. In beiden Ländern will Vonovia seinen Bestand weiter erhöhen. Angesichts der günstigeren Preise in Schweden werde man Vonovia-Vorstandschef Rolf Buch zufolge dort mehr Zukäufe sehen. In Deutschland sei das Preisniveau dagegen hoch.

Die Neunmonatszahlen sind im Rahmen unserer Erwartungen ausgefallen, auch der Ausblick für 2019 entspricht unseren bisherigen Annahmen. Vonovia wird nach unserer Einschätzung aufgrund der allgemein positiven Rahmenbedingungen des Wohnimmobiliensektors und der Synergien aus den Zukäufen ein spürbares Wachstum beim FFO 1 und der Dividende ausweisen. Weiteres Wachstumspotenzial bietet der Bereich Value-add Business. Mögliche Risiken könnten sich u.E. aus Verzögerungen bei den geplanten Neu- und Umbauten ergeben (Baugenehmigungen, verfügbare Baukapazitäten). Zudem könnte ein steigendes Zinsniveau die Refinanzierung teurer machen.

Die Anlageidee: Aktienanleihe Classic auf Vonovia

Als alternative Anlagemöglichkeit zu einer Direktanlage in die Aktie stehen verschiedene Aktienanleihen mit der Aktie der Vonovia SE als Basiswert zur Verfügung. Ein Beispiel ist eine Aktienanleihe Classic mit Fälligkeit am 26.06.2019 (Rückzahlungstermin), einem Basispreis von 41,667 Euro und einer Zinszahlung von 6,25% p.a. Die Zinszahlung am Zinszahlungstermin, ebenfalls der 26.06.2019, ist unabhängig von der Wertentwicklung der Aktie der Vonovia SE. Dividendenansprüche aus der Aktie stehen dem Anleger nicht zu.

Die Art und Höhe der Rückzahlung am Rückzahlungstermin ist abhängig von der Wertentwicklung der Aktie der Vonovia SE. Am Rückzahlungstermin gibt es folgende Rückzahlungsmöglichkeiten:

1. Liegt der Schlusskurs der Aktie der Vonovia SE an der Börse Xetra Frankfurt am 19.06.2019 (Referenzpreis) auf oder über dem Basispreis von 41,667 Euro, wird die Aktienanleihe zum Nennbetrag (1.000,00 Euro) zurückgezahlt.

2. Liegt der Referenzpreis unter dem Basispreis, erhalten Anleger eine durch das Bezugsverhältnis (24,00) bestimmte Anzahl von Aktien der Vonovia SE. Anleger erleiden einen Verlust, wenn der Wert der gelieferten Aktien der Vonovia SE am Rückzahlungstermin zzgl. der Zinszahlung unter dem Erwerbspreis der Aktienanleihe liegt.

Die vorliegend beschriebene Aktienanleihe richtet sich somit an Anleger, die davon ausgehen, dass der Schlusskurs der Aktie der Vonovia SE am 19.06.2019 auf oder über 41,667 Euro notieren wird. Bei Erwerb der Aktienanleihe während der Laufzeit müssen aufgelaufene Zinsen (Stückzinsen) anteilig entrichtet werden. Aktuell belaufen sich die Stückzinsen auf 4,79 Euro.

Risikobeschreibung

Eine ausführliche Erläuterung der genannten Fachbegriffe finden Sie in unserem Glossar.

Stand: 14.12.2018
Emittentin: DZ BANK AG / Online-Redaktion