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Immobilienkauf: Die optimale Tilgung.

Marco Lücke und Stefan Loibl

Immobilienkauf: Die optimale Tilgung.

Immobilienkauf: Die optimale Tilgung.

Die entscheidenden Stellschrauben bei der Finanzierung einer Immobilie richtig zu drehen, kann auf Lebenszeit einen großen finanziellen Unterschied machen. Die anfängliche Tilgung spielt dabei eine wichtige Rolle.

Wenn du in Form eines Annuitätendarlehens in Immobilien investieren willst, dann wirst du dir eher früher als später darüber Gedanken machen müssen, welche Tilgung du vereinbaren musst, damit die Immobilie als Geldanlage funktioniert. Das Annuitätendarlehen setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen und wird in konstanten Raten abbezahlt. Jede Rate tilgt einen Teil der Restschuld und verringert den Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Auf den ersten Blick bedeutet das für dich: Je höher die Tilgung, desto geringer die Kosten für das Darlehen und desto schneller bist du schuldenfrei.

Aber: nicht immer ist eine schnelle Tilgung die beste oder gar eine mögliche Option. Du solltest dir also zunächst die Frage stellen, wie viel Rate du dir überhaupt leisten kannst und ob du statt viel Geld in die Tilgung zu investieren nicht lieber mehr Geld im Monat übrig behalten willst, um beispielsweise in eine weitere Wohnung zu investieren. Ein weiterer wichtiger Punkt, den du bei deinen Überlegungen berücksichtigen solltest ist, dass die Höhe der Tilgung auch sehr stark darüber entscheidet, wie hoch deine Restschuld bei der Bank ist, wenn die vereinbarte Zinsbindung ausläuft.

Bleiben die Zinsen auf dem gleichen Niveau und du passt die Rate nicht weiter an, dann bleibt die Gesamtlaufzeit des Darlehens wie ursprünglich errechnet. Erhöht sich jedoch der Zins bei gleichbleibender Rate, verlängert sich die Laufzeit des Darlehens. Über dieses Risiko solltest du dir im Klaren sein. Ganz konkret heißt das: Vereinbarst du eine Tilgung von zwei Prozent mit einer Zinsbindung von zehn Jahren, gilt es nach den zehn Jahren über einen Zinssatz für eine Restschuld von 78 Prozent der Darlehenssumme zu verhandeln. Während eine Tilgung von vier Prozent mit gleicher Zinsbindung bedeuten würde, dass demgegenüber nur eine Restschuld von 56 Prozent der Darlehenssumme gegenüber stünde. Es gilt also verschiedene Faktoren zu berücksichtigen. Wie das im Einzelfall genau aussieht, lässt sich auch ohne Finanzierungsberater ganz leicht hier online berechnen.

Es gibt jedoch noch eine weitere Möglichkeit die Laufzeit zu verkürzen, nämlich durch außerplanmäßige Tilgungen. Diese sogenannten Sondertilgungen kann jeder Kreditnehmer mit seiner Bank vereinbaren. Da die Bank jedoch durch die mögliche Laufzeitverkürzung im Endeffekt weniger Zinsen von dir bekommt, kann die Inanspruchnahme von Sondertilgungen einen generellen Zinsaufschlag bedeuten. In der Regel lohnt es sich trotzdem, denn durch diese außerplanmäßigen Tilgungen lässt sich sehr flexibel Geld ins Darlehen schießen. Das könnte dir die Möglichkeit geben zum Ende deiner Zinsbindung einer absehbaren Zinssteigerung entgegenzusteuern. Ganz wichtig dabei: Der Verlockung zu widerstehen das eingeplante Geld für etwas anderes zu nutzen, denn nur dann macht das Ganze Sinn.

Was ist nun also die optimale Tilgung? Letztendlich kommt es wie immer „darauf an“. Nämlich darauf, wie risikobereit du bist. Auf dein Alter, deine Ziele, die du mit dieser Investition erreichen möchtest und auch auf deine Bank. Hier sind aber noch einmal fünf Empfehlungen, die dir dabei helfen sollen die richtige Entscheidung zu treffen.

1) Schnüre dich nicht ein.

Vereinbare eine Tilgungsrate, die du dir wirklich leisten kannst. Auch dann noch, wenn beispielsweise einmal die Mieteinnahmen ausfallen.

2) Nutze - wenn möglich - den Hebeleffekt.

Eine langsame Tilgung gibt dir die Chance noch weitere Investments vorzunehmen.

3) Behalte wichtige Faktoren im Blick.

Ist beispielsweise der Standort deiner Immobilie nicht optimal, lohnt es sich wiederum die Schulden schneller zu reduzieren für den Fall, dass die Immobilie an Wert verliert.

4) Zahle deine Schulden zurück.

Dazu müssen wir nichts mehr sagen, oder? Irgendwann willst du ja auch mal von deinem Invest leben.

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Viel Erfolg beim Vermögensaufbau!

Dein immocation team.

PS: Den Artikel als Video findest du hier.

(Geschrieben von Ronja Tillmann)

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Expertenprofil
Marco Lücke und Stefan Loibl Marco Lücke und Stefan Loibl Geschäftsführer und Gründer immocation.de

Marco Lücke begann nach seinem Diplom in Wirtschaftsinformatik eine Karriere im Vertrieb zweier IT-Konzerne, wurde mit 28 Jahren Vertriebsleiter und entdeckte früh seine Leidenschaft, Dinge zu vereinfachen und sie vielen Menschen zugänglich zu machen.

Ihm wurde zu dieser Zeit klar, dass finanzielle Absicherung und Vermögensaufbau nur erfolgreich sein kann, wenn man sich selbst darum kümmert. Er arbeitete sich intensiv in das Thema Immobilien als Kapitalanlage ein. Parallel zu seinem Job begann er zusammen mit Stefan Loibl, Immobilien als Kapitalanlage zu kaufen und verfasste das Buch "immocation: Die Do-it-yourself-Rente." Eine Gebrauchsanleitung dafür, wie private Anleger sich mit dem Kauf kleiner vermieteter Wohnungen ihre eigene Rente erschaffen können.

Anfang 2017 entstand so www.immocation.de. Eine Plattform mit vielen kostenlosen Videos, Tools und Kursen. So, dass Einsteiger lernen, passende Immobilien selbst zu finden, zu bewerten, zu finanzieren und erfolgreich als Kapitalanlage zu nutzen.


Stefan Loibl begann nach seinem Diplom in Wirtschaftsinformatik eine Karriere als Finanz-Controller und wurde mit 29 Jahren Finanzleiter bei einem Konzern in der Bau-Branche. Er entwickelte eine ausgeprägte Leidenschaft für Zahlen, Geldanlage und finanzielle Präzision.

Genau diese Leidenschaft half ihm, als er gemeinsam mit Marco Lücke begann, Immobilien als Kapitalanlage zu kaufen. Während dieser Zeit entwickelte er für den Ankauf von Immobilien auch ein Kalkulationstool, das mittlerweile eines der meist genutzten Werkzeuge für private Anleger ist.

Anfang 2017 gründeten die beiden immocation.de. Bereits tausende Kunden finden hier wertvolles Wissen und die passenden Werkzeuge, um eine Wohnung als funktionierende Kapitalanlage zu kaufen.

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