ROUNDUP 2: Immobilienboom treibt Deutsche Wohnen an - Aktie im Minus
(neu: Aussagen aus der Telefonkonferenz, Aktienkurs, Analystenstimmen)
BERLIN (dpa-AFX) - Der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen kann 2020 wie schon in den Jahren davor erneut mit einem hohen Sonderertrag durch die Neubewertung von Immobilien rechnen. Der Vorstand des seit Juni im Dax notierten Unternehmens geht davon aus, dass die jährliche Bewertung des Wohnimmobilienbestands zum 31. Dezember voraussichtlich zu einer Aufwertung von rund sechs Prozent der bislang bilanzierten Werte führen wird.
"Die positive Wertentwicklung beruht in erster Linie auf der anhaltend hohen Nachfrage und Preisdynamik am Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien in deutschen Metropolregionen", teilte der Vonovia-Konkurrent am Donnerstagabend in Berlin mit.
Der Immobilienbestand des Konzerns umfasst rund 165 000 Einheiten - davon 162 000 Wohnungen und 2900 Gewerbeeinheiten. Im vergangenen Jahr wurde der Wert der Immobilien um 1,4 Milliarden Euro auf rund 25,4 Milliarden Euro aufgewertet. Ausgehend von diesem Wert würde die Aufwertung im laufenden Jahr bei rund 1,5 Milliarden Euro liegen.
An der Börse wurde die Nachricht zunächst positiv aufgenommen. Nach einem starken Handelsstart bröckelten die Kursgewinne des Dax-Konzerns allerdings komplett ab, so dass im Mittagshandel ein Minus von 0,7 Prozent auf 42,59 Euro zu Buche stand. Zum Wochenstart, bevor die Euphorie über einen baldigen Corona-Impfstoff die Börsen erfasste, waren die Papiere des seit Juni zum Leitindex zählenden Wohnmmobilien-Unternehmens noch mit knapp unter 47 Euro auf den höchsten Stand seit 13 Jahren geklettert. Im bisherigen Jahresverlauf legten sie bislang um 17 Prozent zu und gehören damit zu den größten Dax-Gewinnern.
Derweil profitiert Deutsche Wohnen weiterhin von steigenden Mieten. Allerdings drückten unter anderem höhere Zinsaufwendungen auf das operative Ergebnis. Das Jahresziel bestätigte der Dax-Konzern am Freitag in Berlin bei Vorlage der Neunmonatszahlen.
Im laufenden Jahr erwartet der Konkurrent von Vonovia , LEG Immobilien und TAG Immobilien aufgrund des erst kürzlich in Kraft getretenen Mietendeckels in Berlin weiter einen operativen Gewinn (Funds from Operations 1, kurz FFO1) von rund 540 Millionen Euro und damit etwa auf dem Niveau des Vorjahres von 538 Millionen Euro. Eine Prognose für 2021 werde das Management bei Vorlage der Jahreszahlen 2020 im März geben, sagte Finanzchef Philip Grosse in einer Telefonkonferenz.
Die Corona-Pandemie trifft deutsche Wohnungskonzerne im Vergleich zu anderen Branchen kaum, auch wenn viele von ihnen während der Krise auf Kündigungen infolge von Zahlungsschwierigkeiten sowie auf Mieterhöhungen verzichten. "Gerade in dem aktuell unsicheren Umfeld zeigt sich die Qualität unseres ausgesprochen robusten Geschäftsmodells", sagte Unternehmenschef Michael Zahn laut Mitteilung. In den ersten neun Monaten legten die Vertragsmieten um 1,9 Prozent auf 634,5 Millionen Euro zu.
Die Mieten stiegen im Schnitt um 1,6 Prozent auf 6,93 Euro je Quadratmeter. In Berlin legten die Mieten aufgrund des Mietendeckels mit 0,4 Prozent auf 6,90 Euro weniger stark zu. In der Stadt sank aber der Leerstand stärker als bundesweit.
Der operative Gewinn (Funds from Operations 1, kurz FFO1) ging etwa wegen höherer Zinsaufwendungen um 1,2 Prozent auf 422,4 Millionen Euro zurück. Das Periodenergebnis sank aufgrund eines deutlich geringeren Bewertungsergebnisses von 634,7 Millionen im Vorjahr auf 307,9 Millionen Euro. Im Vergleich zum Vorjahr nahm Deutsche Wohnen bislang noch keine Aufwertung des Immobilienbestandes vor.
Sowohl Goldman Sachs als auch RBC Capital Markets äußerten sich positiv zu den Zahlen. Sie nannten die Neumonatsbilanz allgemein "solide" sowie leicht über den Markt- und den eigenen Erwartungen liegend. Zudem, so ergänzte Goldman-Experte Jonathan Kownator, sei die Prognose für die Bewertungsgewinne 2020 etwas besser als vom Markt prognostiziert ausgefallen. Analyst Thomas Rothäusler von Jefferies sprach von einem "optimistischen Ausblick auf die Bewertung des Immobilienbestands, der den Nettovermögenswert deutlich über die Konsensschätzung treibt."
Bei der Deutschen Wohnen gibt es viel Bewegung. Zuletzt verkaufte das Unternehmen rund 6400 Wohnungen und Gewerbeeinheiten an den Konkurrenten LEG Immobilien. Gleichzeitig erwarb das Unternehmen rund 450 Wohnungen und Gewerbeeinheiten in Berlin, Potsdam und Dresden. Zudem übernahmen die Berliner eine Minderheitsbeteiligung von 40 Prozent an der Quarterback Immobilien AG. Damit sicherte sich Deutsche Wohnen den Zugriff auf eine Vielzahl von attraktiven Neubauprojekten in seinen Kernmärkten, insbesondere in der Region Dresden und Leipzig. Zuletzt einigte sich das Unternehmen mit dem Münchner Projektentwickler Isaria Wohnbau auf den Erwerb einer Plattform für Projektentwicklungen sowie wesentlicher Immobilienprojekte.
Allerdings weht den großen deutschen Wohnungsvermietern wegen anziehender Mieten ein immer stärkerer Wind entgegen. Erst jüngst verlängerte der Bundestag angesichts der anhaltenden Wohnungsnot die Mietpreisbremse um fünf Jahre und verschärfte sie zudem. Künftig können Mieter zu viel gezahlte Miete für bis zu zweieinhalb Jahre rückwirkend zurückfordern. In Berlin trat im Februar das Gesetz für den Mietendeckel in Kraft.
Damit werden die Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen in der Hauptstadt, die vor 2014 gebaut wurden, in den kommenden fünf Jahren eingefroren. Für Neuvermietungen gelten Obergrenzen. Dies trifft besonders Immobilienkonzerne wie Deutsche Wohnen und Adler Group (früher Ado Properties) , die Immobilien überwiegend in Berlin besitzen. Zudem müssen Vermieter in Berlin zum 23. November Bestandsmieten reduzieren, die mehr als 20 Prozent über der zulässigen Obergrenze liegen.
"Momentan hat der Mietendeckel einen negativen Effekt auf den Mietbestand in Berlin ", sagte Grosse. Die Berliner Mieten werden Ende 2020 um rund 6 Prozent unter dem Vorjahresniveau liegen. Das Unternehmen habe die Mietverträge wegen des Mietendeckels wie die meisten Vermieter angepasst. In den Verträgen neuer Mieter steht deshalb eine sogenannte Schattenmiete: Vereinbart ist die nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch erzielbare Miete, verlangt wird aber nur die Summe, die der Mietendeckel erlaubt. Lüftet Karlsruhe den Mietendeckel, müssen Mieter nachzahlen, so das Kalkül. "Wir gehen stark davon aus, dass der Mietendeckel im ersten Halbjahr 2021 verschwindet", fügte Grosse hinzu./mne/zb/eas/fba