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    BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Investmentzahlen für 2021 /
Jahresend-Rallye führt zu zweitbestem Ergebnis aller Zeiten
Frankfurt/Main (ots) - Die bereits in den ersten drei Quartalen lebhafte
Marktdynamik hat zum Jahresende noch einmal deutlich zugenommen. Aufgrund eines
bärenstarken Schlussquartals konnte für das Gesamtjahr mit gut 64,1 Mrd. EUR der
zweithöchste jemals erzielte Investmentumsatz mit Gewerbeimmobilien registriert
werden. Das Vertrauen der Investoren in die deutschen Märkte ist trotz der
wieder gestiegenen Corona-Inzidenzen ungebrochen groß. Das aktuelle Resultat
liegt damit knapp 23 % über dem zehnjährigen Durchschnitt. Berücksichtigt man
noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten), die sich auf 51 Mrd.
EUR summieren, beläuft sich das Gesamtvolumen auf gut 115 Mrd. EUR. Erstmalig
wird damit die 100-Mrd.-EUR-Marke überschritten - und das deutlich. Dies zeigt
die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im
Überblick:

- Mit 64,1 Mrd. EUR erzielt der Investmentumsatz den zweithöchsten Wert aller
  Zeiten
- Anteil von Einzeldeals bleibt mit rund 75 % (rund 48 Mrd. EUR)
  überproportional hoch
- Portfolioverkäufe mit einem Viertel (knapp 16 Mrd. EUR) etwas
  unterdurchschnittlich
- Büro-Investments mit 48 % (knapp 31 Mrd. EUR) unangefochten wichtigste
  Assetklasse
- Berlin bleibt führender Investitionsstandort (11,2 Mrd. EUR)
- Netto-Spitzenrenditen im vierten Quartal teilweise weiter gesunken
- Ausländische Käufer mit rund 39 % Marktanteil in etwa auf Vorjahresniveau
- Über 1.600 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

"Die bereits in den Vorquartalen zu beobachtende Dynamik auf den gewerblichen
Investmentmärkten hat zum Jahresende noch einmal deutlich zugenommen. Mit einem
Transaktionsvolumen von ca. 24,7 Mrd. EUR wurde das zweitbeste Schlussquartal
aller Zeiten verzeichnet. Auch im Gesamtjahr konnte dadurch mit 64,1 Mrd. EUR
ein außergewöhnlich gutes Ergebnis erzielt werden, das Rang zwei in der ewigen
Bestenliste entspricht. Nur im Ausnahmejahr 2019 wurde dieser Wert, vor allem
aufgrund einiger großer Portfoliotransaktionen, noch deutlich übertroffen",
erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Bemerkenswert ist dieses Spitzenresultat insbesondere, wenn man berücksichtigt,
dass es durchaus eine ganze Reihe von Störfaktoren gab. Seien es die
Lieferengpässe bei den Vorprodukten, die stark gestiegene Inflation oder nicht
zuletzt die wieder anziehenden Corona-Fallzahlen und das Auftauchen der schwer
einzuschätzenden Omikron Variante. Das alles hat sich in der Gesamtwirtschaft
stimmungsdämpfend bemerkbar gemacht, was sich auch im gesunkenen ifo-Index
widerspiegelt. Es zeigt sich aber auch, dass Immobilienkäufer langfristig
orientiert sind und für Anleger die nachhaltigen Fundamentaldaten und Aussichten
entscheidend sind. Daran ändert auch die Verschiebung des erwarteten starken
konjunkturellen Aufschwungs und umfangreicher Nachholeffekte um zwei oder drei
Quartale nicht grundsätzlich etwas. "Insbesondere die positive Entwicklung der
Nutzermärkte, allen voran im Logistikbereich, wo neue Umsatzrekorde verzeichnet
wurden, aber auch die Büromärkte, die beim Flächenumsatz um rund ein Viertel
zulegen konnten und sich wieder auf dem Niveau des zehnjährigen Durchschnitts
bewegen, stimmen die Investoren zuversichtlich, die sich dadurch in ihrer
positiven Grundhaltung bestätigt sehen. Deshalb spricht vieles dafür, dass die
Investmentmärkte den Schwung mit ins neue Jahr nehmen können", ist sich Zorn
sicher.

Büros bleiben Top-Assetklasse - Logistik mit neuer Bestmarke

Wie sich bereits im gesamten Jahresverlauf abgezeichnet hat, bleiben
Büroimmobilien das Maß aller Dinge. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 30,7
Mrd. EUR entfallen rund 48 % des Umsatzes auf diese Assetklasse. Dies stellt das
drittbeste jemals erzielte Ergebnis dar, das gleichzeitig ein Viertel über dem
Vorjahreswert liegt. Bemerkenswert ist vor allem der mit knapp 26,8 Mrd. EUR
hohe Anteil von Einzeltransaktionen, wozu nicht zuletzt viele großvolumige
Objekte beigetragen haben. Insgesamt konnten 61 Verkäufe im dreistelligen
Millionenbereich erfasst werden. Davon mehrere auch jenseits der
500-Mio.-EUR-Schwelle, wie beispielsweise die von BNPPRE vermittelten Käufe des
Uptown, der Highlight Towers und des Elementum in München oder des Skyper in
Frankfurt. Ein Highlight stellt auch der bislang größte jemals in Deutschland
getätigte Einzeldeal dar: der im Buy-Side-Mandat von BNPPRE begleitete
Forward-Deal des Büroturms T1 in der Frankfurter Quartiersentwicklung Four durch
die Allianz im Wert von rund 1,4 Mrd. EUR. Auf Rang zwei folgen Logistikobjekte,
die gut 15 % zum Gesamtumsatz beitragen. Mit einem Volumen von knapp 9,9 Mrd.
EUR legen sie ebenfalls um rund ein Viertel gegenüber dem Vorjahr zu und stellen
ein neues Allzeithoch auf. Die Beliebtheit von Logistikimmobilien ist also
ungebrochen, was vor dem Hintergrund der starken Nutzermärkte und der
anhaltenden Erfolgsstory des E-Commerce nicht überrascht. Vervollständigt wird
das Siegerpodest von Einzelhandelsobjekten, die auf einen Umsatzanteil von knapp
14 % kommen. Im Vorjahresvergleich mussten sie jedoch erhebliche Einbußen
hinnehmen, sodass gut 8,7 Mrd. EUR eines der schwächeren Ergebnisse der letzten
zehn Jahre darstellt. Allerdings sind zwischen den einzelnen Marktsegmenten
deutliche Unterschiede zu beobachten. Während Objekte mit einem Schwerpunkt im
Lebensmittelbereich weiterhin stark nachgefragt werden, was sich auch in einigen
größeren Portfolioverkäufen niedergeschlagen hat, und die Preise hier spürbar
steigen, herrscht bei Shoppingcentern nach wie vor eine gewisse Unsicherheit.
Ähnlich stellt sich die Situation bei Hotels dar, auch wenn hier gerade im
letzten Quartal eine erhebliche Nachfragebelebung zu beobachten war. Mit einem
Gesamtvolumen von gut 2,5 Mrd. EUR konnte das Resultat um über 15 % gegenüber
dem Vorjahresresultat gesteigert werden. Der Anteil am gesamten
Transaktionsvolumen liegt mit knapp 4 % allerdings nur leicht über dem Wert aus
2020. Weiter auf Erfolgskurs befinden sich Healthcare-Immobilien, die auf gut
4,4 Mrd. EUR Investmentumsatz kommen, was einer Steigerung gegenüber dem bereits
sehr guten Vorjahreswert um knapp 12 % entspricht und eine neue Bestmarke
bedeutet. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen beläuft sich auf knapp 7 %. Zu
berücksichtigen ist, dass mit gut 1,1 Mrd. EUR ein nicht unerheblicher Teil des
Umsatzes auf die Pflegheime entfällt, die in der Übernahme der Deutsche Wohnen
durch Vonovia enthalten sind. Aber auch ohne diesen Sondereffekt wäre es das
zweitbeste Ergebnis aller Zeiten.

Einzeldeals mit starker Steigerung

Einzeltransaktionen konnten ihren Umsatz um 28 % auf knapp 48,2 Mrd. EUR
steigern. Damit zeichnen sie für drei Viertel des Investmentvolumens
verantwortlich. Ein Wert, der deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegt.
Portfolioverkäufe weisen mit einem Umsatzanteil von lediglich 25 % einen im
langfristigen Vergleich zwar unterdurchschnittlichen Prozentsatz auf, liegen mit
fast 16 Mrd. EUR absolut betrachtet aber nahezu exakt im zehnjährigen Schnitt.
Bemerkenswert ist, dass Büro-, Einzelhandels- und Logistikpakete sehr dicht
beieinanderliegen und alle auf Umsatzbeiträge zwischen 3,7 und gut 3,9 Mrd. EUR
kommen. Hier zeigt sich, dass sich Investoren nicht nur auf eine Assetklasse
fokussieren, sondern den deutschen Immobilienmärkten auf breiter Front
vertrauen.

Ausländische Käufer haben 2021 rund 24,8 Mrd. EUR in deutsche gewerbliche
Immobilien investiert. Ihr Marktanteil liegt mit knapp 39 % in etwa auf
Vorjahresniveau. Deutlich höher fällt ihr Anteil erwartungsgemäß und wie üblich
im Portfoliosegment mit aktuell fast 61 % aus. Nicht zuletzt die in weiten
Teilen des zweiten Halbjahres gelockerten Kontakt- und (internationalen)
Reisebeschränkungen haben dazu beigetragen, dass sich ausländische Käufer wieder
verstärkt an Verkaufs- und Due-Diligence-Prozessen beteiligen konnten und Deals
leichter zum Abschluss zu bringen waren als während der Lockdown-Phasen.

Auch A-Standorte mit überdurchschnittlichem Investmentvolumen

"In den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln,
München, Stuttgart) wurde ein Investitionsvolumen von gut 37,1 Mrd. registriert.
Das Vorjahresergebnis wurde damit um rund 14 % übertroffen. Bemerkenswert ist
vor allem der hohe Anteil der Einzelverkäufe, der sich auf rund 88 % beläuft.
Verantwortlich hierfür ist insbesondere auch eine Vielzahl von Großabschlüssen
im dreistelligen Millionenbereich. Von insgesamt 94 erfassten Deals entfielen
alleine 79 auf die A-Städte. Ein klares Indiz dafür, welchen Stellenwert die
Anleger den Metropolregionen beimessen. Auf anteilig eingerechnete
Portfoliotransaktionen entfallen dagegen lediglich 12 %, einer der niedrigsten
jemals registrierten Werte", erläutert Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas
Real Estate GmbH. An die Spitze gesetzt hat sich erneut Berlin mit einem
Ergebnis von 11,2 Mrd. EUR (+25 %). Für die Hauptstadt ist dies das zweitbeste
Resultat; nur im Ausnahmejahr 2019 wurde hier mehr umgesetzt. Vergleichbar ist
die Situation in München, wo gut 7,7 Mrd. EUR nicht nur einem Umsatzplus von 53
% entsprechen, sondern der bayerischen Landeshauptstadt ebenfalls den
zweitbesten Wert aller Zeiten bescheren. Auf Platz drei folgt Frankfurt mit
knapp 6,7 Mrd. EUR, womit sich die Bankenmetropole in etwa auf Vorjahresniveau
und leicht über dem zehnjährigen Schnitt bewegt. Den stärksten Zuwachs
verzeichnet Köln mit +182 % auf 3,8 Mrd. EUR, womit ein neuer Umsatzrekord
aufgestellt wurde. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass rund 1,1 Mio. EUR auf
den Verkauf eines ehemaligen Oppenheim/Esch-Fond entfallen. Aber auch ohne
diesen Mega-Deal wäre es das zweitbeste Ergebnis für die Domstadt. Um gut 54 %
zulegen konnte auch Stuttgart, wo zwei Großtransaktionen für einen fulminanten
Jahresendspurt sorgten. Mit 2,1 Mrd. EUR liegt das Resultat deutlich über dem
langjährigen Schnitt. Erhebliche Rückgänge des Investmentvolumens verzeichneten
dagegen Hamburg mit gut 3,1 Mrd. EUR (-43 %) sowie Düsseldorf mit knapp 2,4 Mrd.
EUR (-34 %). In beiden Städten resultiert das eher moderate Transaktionsvolumen
aber nicht aus mangelndem Investoreninteresse, sondern ganz eindeutig aus einem
nicht ausreichenden Angebot, sodass insgesamt auch relativ wenig
Verkaufsprozesse registriert wurden.

Rendite-Kompression bei Büro und Logistik hat sich fortgesetzt

"Indiz für das große Anlegerinteresse sind teilweise weiter gesunkene Renditen
in den besonders nachgefragten Assetklassen und Standorten. Ein begrenztes
Angebot an Premiumobjekten, das auf eine hohe Nachfrage trifft, führt dazu, dass
an der einen oder anderen Stelle die Preise nochmal gestiegen sind", stellt Nico
Keller fest. Für Büroimmobilien haben die Netto-Spitzenrenditen im vierten
Quartal in einigen Städten um 5 bis 20 Basispunkte nachgegeben. Dies betrifft
Köln (2,60 %), Frankfurt (2,65 %) sowie Düsseldorf und Stuttgart mit jeweils
2,75 %. In den drei teuersten Standorten, Berlin (2,40 %), München (2,50 %) und
Hamburg (2,55 %) zeigten sie sich dagegen stabil. Auch im Logistiksegment hat
sich der deutliche Renditerückgang fortgesetzt. Mit 3,00 % liegen die
Netto-Spitzenrenditen in den A-Standorten 20 Basispunkte niedriger als in Q3.
Noch stärker fiel die Preisentwicklung bei Fachmarktzentren aus, bei denen die
Renditen um 40 Basispunkte auf 3,50 % gesunken sind. Ähnlich sieht die
Entwicklung bei Fachmärkten aus, wo sie auf 4,40 % nachgegeben haben.

Positive Perspektiven auch für 2022

"Aus heutiger Sicht spricht vieles dafür, dass auch die Perspektiven für das
Jahr 2022 positiv sind. Die Investitionsbereitschaft der Anleger ist unverändert
hoch und gleichzeitig wurde eine Reihe größerer, laufender Transaktionen mit ins
neue Jahr genommen, sodass von einem lebhaften ersten Quartal auszugehen ist. Zu
den stützenden Rahmenbedingungen, die den Investmentmärkten auch 2022 Schwung
verleihen dürften, gehört nicht zuletzt die sehr gute Entwicklung der
Vermietungsmärkte. Trotz der noch nicht überwundenen Pandemie bewegen sich die
Flächenumsätze der Büromärkte bereits wieder im Zehnjahresschnitt und die
Logistikmärkte verzeichnen Rekordumsätze. Und selbst die Einzelhandelsumsätze
haben 2021 trotz Lockdowns zugelegt. Sollte das Wirtschaftswachstum nach
Übergang von der pandemischen in die endemische Phase und Überwindung der
Lieferengpässe voll anspringen und entsprechende Nachholeffekte wirksam werden,
dürfte sich die positive Entwicklung noch einmal spürbar beschleunigen",
erläutert Nico Keller.

"Gleichzeitig sind neue Entwicklungen zu berücksichtigen. Hierzu gehört
insbesondere die wachsende Bedeutung von ESG-Themen. Vor diesem Hintergrund ist
nicht auszuschließen, dass es zu Umschichtungen von Beständen kommen könnte,
dass also klassische Bestandshalter sich entschließen, nicht umfangreich in
ältere Bestände in diesem Zusammenhang zu investieren, sondern diese zu
veräußern. Hier entstehen Investitionschancen für Anlegergruppen mit
entsprechendem Know-how, um ältere Bestände zukunftssicher zu entwickeln. Auch
hierdurch könnten die Investmentmärkte zusätzlich belebt werden. Ein Effekt
dürfte ein relativ hohes Transaktionsvolumen im Portfoliosegment sein",
analysiert Marcus Zorn.

Eine noch offene Frage ist auch, wie sich die Inflation weiter entwickeln wird
und was dies für die Märkte bedeutet. Neben dem Szenario, dass die Inflation
aufgrund auslaufender Sondereffekte ab Mitte des Jahres deutlich zurückgeht, ist
auch ein längerfristig höheres Inflationsniveau nicht auszuschließen, das
Auswirkungen auf die Zinsentwicklung hätte. "Aber selbst bei leicht steigenden
Zinsen wären die Finanzierungsbedingungen historisch betrachtet immer noch sehr
günstig, sodass Immobilieninvestitionen unter Chance-Risiko-Aspekten weiterhin
ausgesprochen attraktiv bleiben würden", fasst Zorn die Aussichten zusammen.

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Chantal Schaum
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