OTS: BNP Paribas Real Estate Holding GmbH / Retail-Investmentmarkt mit ...

    Retail-Investmentmarkt mit besserer Zwischenbilanz als 2021 -
Einzeldeals auf Kurs
Frankfurt/Main (ots) - Auch wenn der Retail-Investmentmarkt mit einem
Gesamtumsatz von gut 4 Mrd. EUR den langjährigen Durchschnittswert um knapp 22 %
verfehlt hat, gibt es zur Jahresmitte einige positive Faktoren, die das Ergebnis
relativieren: So wurde zum einen das Resultat aus dem vergleichbaren
Vorjahreszeitraum um gut 45 % getoppt und zum anderen bei den
Einzeltransaktionen (3 Mrd. EUR) eine Bilanz im Bereich des langjährigen
Durchschnittswertes erzielt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real
Estate.

"Erfreulich ist darüber hinaus auch, dass sich das veränderte Zinsumfeld im
zweiten Quartal noch nicht im Umsatz der letzten drei Monate widergespiegelt
hat: Mit jeweils gut 2 Mrd. EUR verteilt sich das Volumen zur Jahresmitte
gleichmäßig über die ersten beiden Jahresabschnitte. So kamen auch in den
Monaten zwischen April und Juli großvolumige Einzel-Investments
unterschiedlicher Objektarten wie unter anderem das von VALUES errichtete Büro-
und Geschäftshaus Rosi in Berlin, das Klöpperhaus in Hamburg oder die Gera
Arcaden zum Abschluss", erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP
Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. Noch einmal entscheidend
im Jahresverlauf zulegen konnte das Portfoliosegment, dass alleine im zweiten
Quartal 785 Mio. EUR und damit 73 % des Portfoliovolumens generierte. Einen
maßgeblichen Anteil hieran hatte die Food-Sparte. Ob und inwieweit dieser
Schwung in das dritte Quartal transportiert werden kann, bleibt jedoch aufgrund
des veränderten Finanzierungsumfelds vorerst abzuwarten.

Berlin treibt den Umsatz in den A-Städten in die Höhe

Insgesamt 1,4 Mrd. EUR und damit 34 % des Gesamtumsatzes im Retail-Segment
wurden im ersten Halbjahr in den Top-Märkten investiert. Allerdings ist hierbei
darauf hinzuweisen, dass Berlin, wo alleine knapp 900 Mio. EUR umgesetzt wurden
(anteilig 65 %), maßgeblich am Gesamtergebnis der A-Städte beteiligt ist. Mit
großem Abstand folgt Hamburg (242 Mio. EUR), wo mit dem Klöpperhaus ein
ehemaliges Kaufhaus zukünftig durch den neuen Eigentümer Tishman Speyer
repositioniert wird. Über 100 Mio. EUR wurden zudem nur noch in München (134
Mio. EUR) investiert, während Köln (83 Mio. EUR), Frankfurt (24 Mio. EUR)
Düsseldorf (6 Mio. EUR) und Stuttgart (4 Mio. EUR) unter dieser Marke bleiben.

Das Marktgeschehen auf dem Retail-Investmentmarkt wurde im ersten Halbjahr
entscheidend von zwei Objektarten geprägt: Zum einen sind es erneut die
Fachmarkt- und hier speziell die Food-Investments, die auf knapp 59 % kommen und
ihren Umsatz um 52 % steigern. Zum anderen profitierten Geschäftshäuser durch
viele und vereinzelt größere Investments und legen gemessen am Volumen (+ 36 %)
deutlich zu (anteilig 28 %). Einen geringeren Einfluss auf das Gesamtergebnis
haben dagegen bisher Kaufhäuser (fast 8 %) und Shoppingcenter (gut 5 %).

Spezialfonds an der Spitze des Tableaus

Die Verteilung des Investmentvolumens auf die unterschiedlichen Käufer wurde im
ersten Halbjahr klar von zwei Investorengruppen dominiert: Mit fast 27 %
entscheiden Spezialfonds in der Zwischenbilanz das Rennen im Anleger-Ranking
knapp für sich und verdrängen die Investment/Asset Manager, die gut 25 % zum
Gesamtumsatz beisteuern, von ihrer Spitzenposition aus dem ersten Quartal.
Hierbei unterscheiden sich die beiden Käufergruppen in ihren
Investitionsschwerpunkten: Während Spezialfonds ihren klaren Fokus auf
Fachmarkt- und Food-Investments im Einzel- und Portfoliosegment richten, tragen
bei den Investment/Asset Managern u. a. auch größere Highstreet-Investments
maßgeblich zum erzielten Volumen bei. Umfangreicher am Umsatz beteiligt sind
zudem die Projektentwickler, wozu in erster Linie auch das Klöpperhaus in der
Hamburger Mönckebergstraße beitragen konnte (knapp 13 %). Darüber hinaus können
mit den Immobilien AGs/REITs (knapp 7 %), Immobilienunternehmen (gut 6 %) und
Family Offices (rund 5 %) noch drei weitere Anlegergruppen mit mindestens 5 %
zum Marktgeschehen beitragen.

Renditen trotz Zinsanstieg bislang noch stabil

Trotz des veränderten Zinsumfelds wurde anders als in den übrigen Assetklassen
bislang noch keine Veränderungen bei den Spitzenrenditen im Retail-Segment
festgestellt. Dies hängt in erster Linie damit zusammen, dass die Büro- und
Logistikrenditen in den letzten Jahren eine kontinuierliche Renditekompression
durchlaufen haben, während bei den Retail-Highstreet-Renditen eine
Seitwärtsbewegung zu beobachten war. Vor diesem Hintergrund liegen bei den
Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den absoluten Top-Lagen Berlin und
München weiterhin gleichauf (jeweils 2,80 %), vor Hamburg (3,00 %), Frankfurt
(3,10 %), Düsseldorf (3,20 %), Stuttgart (3,20 %) und Köln (3,30 %). Stabil
zeigten sich zudem auch die in jüngerer Vergangenheit gesunkenen Spitzenrenditen
in der Fachmarktsparte: Bei gut funktionierenden und verkehrsgünstig
angeschlossenen Fachmarktzentren sowie einzelnen Fachmärkten liegen sie momentan
bei 3,50 % bzw. 4,40 %. Shoppingcenter notieren aktuell wie auch im ersten
Quartal bei 4,70 %.

Perspektiven

"Der Retail-Investmentmarkt blickt insgesamt auf ein zufriedenstellendes erstes
Halbjahr zurück, wobei insbesondere das Food- und hier nicht zuletzt das
Food-Portfolio-Segment sowie vereinzelte größere Highstreet-Investments zu den
wesentlichsten Treibern zählten. Für das zweite Halbjahr ist dennoch darauf
hinzuweisen, dass vor dem Hintergrund der veränderten Rahmenbedingungen im
Finanzsektor gerade auch bei Core-Investments verlangsamte Vermarktungsprozesse
mit kleineren Bieterkreisen ein realistisches Szenario darstellen. Wie sich dies
auf die Entwicklung der Spitzenrenditen und das Investmentvolumen auswirkt,
bleibt aus heutiger Sicht abzuwarten", so Christoph Scharf.

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Chantal Schaum
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