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    BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Investmentzahlen für Q1 2023 /
Schwächster Jahresauftakt seit 2010 - Gewerbliches Investmentvolumen
bei 5,1 Mrd. Euro
Frankfurt/Main (ots) - Der gewerbliche Investmentmarkt ist mit dem schwächsten
Umsatz seit 2010 ins neue Jahr gestartet. Insgesamt wurden in Deutschland nur
rund 5,1 Mrd. EUR in gewerblich genutzte Immobilien und Entwicklungsgrundstücke
investiert. Ein Vergleich mit dem Vorjahresrekord aus dem ersten Quartal 2022
von damals 19,7 Mrd. EUR (-74,0 %) verbietet sich nahezu aufgrund der
fundamental geänderten Rahmenbedingungen auf den Finanz- und Nutzermärkten,
allerdings zeigt auch die Langzeitbetrachtung das stark unterdurchschnittliche
Abschneiden. Das aktuelle Ergebnis notiert 56,5 % unter dem
10-Jahresdurchschnitt und ordnet sich auf dem Niveau der Jahre 2010 bis 2012
ein, als der Markt noch ganz klar im Schatten der globalen Finanzmarktkrise
stand. Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) fielen mit 1,15 Mrd.
EUR im ersten Quartal 2022 ebenfalls spürbar unterdurchschnittlich aus. Das
Gesamtvolumen im deutschen Markt beläuft sich damit auf 6,3 Mrd. EUR. Dies zeigt
die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im
Überblick:

- Mit rund 5,1 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz 74 % unter dem
  Rekordjahresauftakt 2022 und 56,5 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt.
- Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2010 bis 2012 ein.
- 88 % (4,5 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals.
- Portfolioverkäufe liefern mit 611 Mio. EUR mit Abstand schwächstes Ergebnis
  der Historie seit 2009.
- Auch dank Unternehmensübernahmen setzen sich Einzelhandels-Investments mit
  knapp 30 % Marktanteil (1,53 Mrd. EUR) an die Spitze vor Büro (rund 25 %) und
  Logistik (fast 19 %).
- Berlin unangefochtene Nummer 1 der deutschen Investitionsstandorte (1,3 Mrd.
  EUR).
- Netto-Spitzenrenditen erwartungsgemäß weiter gestiegen.
- Marktanteil ausländischer Investoren verbleibt mit 40 % auf gutem
  Durchschnittsniveau.
- Rund 210 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe).

"Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt befindet sich in einer sehr
herausfordernden Phase. Anders als zuvor kommen die Herausforderungen jetzt von
drei Seiten, denn Investoren müssen und wollen neben der Performance der
deutschen Nutzermärkte, der Entwicklung der globalen Finanzmärkte auch
ESG-Anforderungen bei ihren Investitionsentscheidungen berücksichtigen. Es
überrascht wenig, dass angesichts der aktuell sehr komplexen Situation auf den
Finanz- und Immobilienmärkten, das Investmentvolumen im ersten Quartal 2023 nur
bei rund 5,1 Mrd. EUR und damit 56,5 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt
notiert", stellt Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, fest.

Die Signale, welche die Nutzer- und Finanzmärkte aktuell aussenden, geben wenig
Anlass zur Freude. Zwar haben sich die deutschen Nutzermärkte während der
Corona-Pandemie durchaus resilient und 2021/2022 über weite Strecken sogar auf
Wachstumskurs präsentiert, allerdings haben sich in den vergangenen drei Jahren
neue Konsum- und Arbeitsmuster herauskristallisiert, die den Schluss nahelegen,
dass es ein "weiter so" nicht geben wird. Dies gilt allen voran für
Büroimmobilien. Das Büro wird sicherlich der zentrale Arbeits- und
Kommunikationsort bleiben, aber nicht für jedes Unternehmen und für jedes Team
funktioniert jeder Standort, schon gar nicht in den selben Flächendimensionen
wie vor der Pandemie. Das Thema Homeoffice scheint jetzt in einer zweiten Welle
mit Verzögerung auf den Märkten anzukommen und diese Entwicklung lassen
Investoren sehr bewusst in ihre Ankaufskalkulationen einfließen, genauso wie die
ESG-Tauglichkeit jeder Immobilie. Positiver gestaltet sich demgegenüber aktuell
die Situation in den anderen Assetklassen, allen voran Retail, Logistik und
Hotel. Nach turbulenten Jahren scheint der Kurs Richtung Zukunft klar und die
Marktteilnehmer können besser als zuvor die weitere Entwicklung einschätzen,
inklusive zu erwartender Mietpreissteigerungen.

"Der nächste große Faktor, der jede Investmententscheidung aktuell fundamental
beeinflusst, ist die Situation auf den globalen Finanzmärkten und insbesondere
die weitere Zinspolitik der Zentralbanken. Zum einen ist durch die notwendigen
Banken-Rettungen in den USA sowie der Übernahme der Credit Suisse durch die UBS
die Unsicherheit auf den Finanzmärkten deutlich gestiegen. Zum anderen sinken
die Inflationsraten europaweit nicht in dem zuvor erhofften Tempo und dürften
bis ins nächste Jahr vergleichsweise hoch bleiben. Entscheidend wird sein, wie
die Zentralbanken angesichts dieser Gemengelage agieren und mit welchem Tempo
sie ihren eingeschlagenen Kurs der Leitzinserhebung zur Inflationsbekämpfung
weiterverfolgen werden. Direkte Auswirkungen auf die Finanzierungskonditionen
sind unausweichlich und die Preisfindungsphase auf den deutschen
Investmentmärkten ist ein gutes Stück davon entfernt, abgeschlossen zu sein. Das
sehr niedrige Investmentvolumen unterstreicht dies in eindrucksvoller Weise",
ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Einzelhandel stärkste Assetklasse, Büro und Logistik auf den Plätzen

Erstmals seit 2011 hat sich die Assetklasse Einzelhandel mit einem Marktanteil
von knapp 30 % wieder an die Spitze des Feldes geschoben. Rund 1,5 Mrd. EUR
wurden im ersten Quartal in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert, wobei
im Vorjahresvergleich ein Rückgang von knapp 26 % verzeichnet werden muss und
gegenüber dem Langzeitdurchschnitt ein Minus von knapp 41 %. Für das im
Assetklassenvergleich immer noch gute Abschneiden des Einzelhandels zeichnen
verschiedene Faktoren verantwortlich. Zum einen haben sich seit Ausbruch der
Pandemie die neuen Konsummuster stetig verfestigt. Die Marktteilnehmer können
mittlerweile sehr gut einschätzen, wohin die Reise beim Einzelhandel geht. Zum
anderen ist hier die Preisfindungsphase deutlich weiter fortgeschritten als zum
Beispiel in den Assetklassen Büro und Logistik, denn das Renditeausgangsniveau
beim Einzelhandel war von Beginn an ungleich höher. Zum aktuellen Ergebnis haben
unter anderem die Unternehmensbeteiligungen der Deutsche EuroShop, verschiedene
kleinere Portfoliotransaktionen im Segment der Supermärkte und Discounter sowie
der Anteilsverkauf (49,9 %) am KaDeWe durch die Signa beigetragen.

Mit einem Investmentvolumen von nur knapp 1,3 Mrd. EUR und dem damit schwächsten
Ergebnis seit 2011 ordnet sich die Assetklasse Büro mit einem Marktanteil von
knapp 25 % auf dem zweiten Platz ein. Der Vorjahresrekord von rund 9,8 Mrd. EUR
wurde um gut 87 % verfehlt und das Resultat notiert fast 74 % unter dem
Langzeitdurchschnitt. Ins Gewicht fällt hier das komplette Fehlen von
Portfoliotransaktionen und sogenannter Trophy Assets insbesondere in den
Top-Büromärkten. Weiterhin wurden insgesamt nicht einmal eine Handvoll Deals mit
einem Kaufpreis jenseits der 100 Mio. EUR bundesweit getätigt. Insgesamt ist die
Transaktionstätigkeit im großvolumigen Segment auch im Langzeitvergleich aktuell
extrem schwach. Auffällig ist die vergleichsweise hohe Marktaktivität in der
Größenklasse zwischen 10 und 25 Mio. EUR. Hier ist der Umsatz im
Vorjahresvergleich um gut 27 % auf 388 Mio. EUR gestiegen, der
10-Jahresdurchschnitt wird dennoch um ein Drittel verfehlt. Diese Zahlen
unterstreichen eindrucksvoll, dass die Preisfindungsphase in der Assetklasse
Büro noch lange nicht abgeschlossen ist. Die zukünftige Entwicklung der
Finanzierungskonditionen wie auch der Büroflächennachfrage generell lässt
insbesondere Core-Investoren mit deutlich erhöhter Zurückhaltung im Markt
agieren.

Im Logistiksegment wurden bis dato 951 Mio. EUR bundesweit platziert, womit sich
der Marktanteil dieser Assetklasse auf knapp 19 % beläuft. Das Vorjahresergebnis
wurde um 80 % verfehlt und auch der 10-Jahresdurchschnitt von 1,8 Mrd. EUR blieb
unerreicht. Healthcare-Investments steuerten 7,1 % (362 Mio. EUR) zum
Quartalsergebnis bei, Investitionen in der Assetklasse Hotel beliefen sich auf
272 Mio. EUR (5,3 % Marktanteil).

Kaum Bewegung im Portfoliosegment

Die geringe Transaktionsdynamik ist sowohl bei den Einzeltransaktionen wie auch
im Portfoliosegment zu beobachten. Während sich das Investmentvolumen der sog.
Single Deals im ersten Quartal auf 4,5 Mrd. EUR belief und damit gut 43 % unter
dem 10-Jahresdurchschnitt notierte, wurde der Langzeitschnitt bei den
Paketverkäufen um 84 % verfehlt. Mit nur 611 Mio. EUR Investmentvolumen ist es
nach 2009 das mit Abstand niedrigste Ergebnis der Historie. Die Erhöhung der
Beteiligung der Deutsche EuroShop an diversen Shoppingcentern ist mit rund 260
Mio. EUR in dieses Ergebnis eingeflossen. Der Marktanteil ausländischer
Investoren verharrt mit 40 % auf gutem Durchschnittsniveau.

Auch A-Standorte mit deutlichen Einbußen beim Investmentvolumen

"Die A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München,
Stuttgart) sind schwach ins neue Jahr gestartet. Mit insgesamt knapp 2,7 Mrd.
EUR wurde nicht nur das Spitzenergebnis aus dem Vorjahr um 76 % verfehlt,
sondern auch der Langzeitdurchschnitt von rund 6 Mrd. EUR blieb in weiter Ferne.
Weiterhin leiden insbesondere die deutschen Top-Standorte darunter, dass sich
Investoren und Verkäufer über weite Strecken noch nicht auf ein für beide Seiten
funktionierendes Kaufpreisniveau einigen können. In den A-Standorten fällt das
Fehlen von Core-Transaktionen und insbesondere von Trophy Deals besonders ins
Gewicht", erläutert Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate
Deutschland. Mit weitem Abstand führt Berlin das Feld der Top-Standorte an. Die
Bundeshauptstadt ist der einzige Markt, in dem die 1 Mrd. EUR-Marke bereits zum
Ende März übersprungen wurde. Das gewerbliche Investmentvolumen beläuft sich in
Berlin auf knapp 1,3 Mrd. EUR, allerdings notiert das Ergebnis 22 % unter dem
Langzeitdurchschnitt. München reiht sich auf dem zweiten Platz mit rund 540 Mio.
EUR ein, wobei der 10-Jahresdurchschnitt um gut die Hälfte unterschritten wurde.
Düsseldorf kann sich mit 325 Mio. EUR den dritten Rang sichern, doch bleibt auch
hier das Marktgeschehen weit unterdurchschnittlich (-46 %). Auf den weiteren
Rängen folgen Stuttgart mit 205 Mio. EUR (-47 %), Hamburg mit 161 Mio. EUR (-82
%) und Frankfurt mit 96 Mio. EUR (-91 %). Das Schlusslicht bildet aktuell Köln
mit nur 50 Mio. EUR Investmentumsatz und damit einem Resultat, das den
Durchschnitt um fast 84 % verfehlt.

Spitzenrenditen steigen weiter

Der Anstieg der Spitzenrenditen hat sich im ersten Quartal 2023 in der Breite
fortgesetzt. Im Bürosegment sind die Netto-Spitzenrenditen im Durchschnitt um
rund 30 Basispunkte gestiegen, wobei das Tempo des Anstiegs in den Top-Märkten
sehr unterschiedlich ausfiel. München bleibt Deutschlands teuerster Standort mit
3,35 %. Die Spitzenrendite ist in der bayerischen Landeshauptstadt nur um 15
Basispunkte gestiegen. Stärker fiel das Plus in Berlin (3,40 %) und Stuttgart
(3,60 %) mit 20 Basispunkten aus. In Hamburg und Köln ist die
Netto-Anfangsrendite in der Spitze um 25 Basispunkte auf aktuell 3,55 %
gestiegen. Eine Ausweitung um 45 bzw. 50 Basispunkte muss für Düsseldorf bzw.
Frankfurt vermeldet werden, deren Spitzenrendite im Bürosegment jetzt bei 3,85 %
notiert. Bei Logistikobjekten sind die Spitzenrenditen bundesweit um 10
Basispunkte auf 3,95 % gestiegen. Bei den Fachmärkten und Fachmarktzentren wurde
ein Plus von 20 Basispunkten auf aktuell 4,40 % bzw. 5,00 % registriert, und
auch im Segment der Discounter/Supermärkte ging es um 20 Basispunkte auf 4,50 %
nach oben. Demgegenüber ist die Spitzenrendite bei Shoppingcentern nur um 10
Basispunkte auf jetzt 5,00 % gestiegen.

Perspektiven

"Im ersten Quartal mussten wir die niedrigste Investitionsdynamik der
vergangenen 13 Jahre registrieren, was die logische Konsequenz auf die großen
Unsicherheiten ist, mit denen Immobilieninvestitionen aktuell behaftet sind. Die
Finanzmärkte erscheinen im momentanen Licht relativ fragil, die Inflation ist
hartnäckiger als noch vor wenigen Monaten prognostiziert und der Korridor für
die weitere Leitzinsentwicklung ist gegenüber dem Jahresende 2022 kaum enger
geworden. Hinzu kommt, dass die Nutzermärkte über weite Strecken Schwäche zeigen
und die EU-Taxonomie zur ESG-Regulierung für viele Investoren weiterhin mehr
Fragezeichen als Sicherheit mit sich bringt. Aktuell deutet wenig auf
kurzfristige Entspannung auf den Investmentmärkten hin, denn zu komplex und
weitreichend sind die Themen", erläutert Marcus Zorn.

Jüngst mehren sich jedoch die Zeichen für eine höhere Marktdynamik im weiteren
Jahresverlauf. Die Zahl der Pitch-Anfragen ist deutlich gestiegen, was den
Schluss nahelegt, dass noch einmal Tempo in den Preisfindungsprozess kommt. Wie
viele der jetzt "soft" angestoßenen Verkaufsprozesse schlussendlich erfolgreich
in diesem Jahr zum Abschluss gebracht werden, ist im Moment nicht seriös zu
beantworten, denn Marktsondierung bleibt ein großes Thema. Allerdings dürfte in
die Ankaufsentscheidungen der Investoren genau das einfließen, was den deutschen
Markt auszeichnet und die Marktteilnehmer verhalten optimistisch stimmen sollte:
überzeugende Fundamentaldaten. Dazu zählen die politische und wirtschaftliche
Stabilität, die trotz aller Probleme Kurs haltende größte Volkswirtschaft der
EU, Nutzermärkte, die im internationalen Vergleich sehr niedrige
Leerstandsquoten bei vergleichsweise robuster Flächennachfrage aufweisen und
eine sich laut ifo-Geschäftsklimaindex generell verbessernde Stimmung in der
deutschen Wirtschaft. Der deutsche Immobilienmarkt bietet langfristig attraktive
Chancen, was zum einen die steigende Anzahl an Investoren unterstreicht, die
nach vielen Jahren jetzt zurück auf den deutschen Markt strebt, und zum anderen
der hohe Marktanteil von rund 13 %, den Entwicklungsgrundstücke aktuell am
Einzeltransaktionsvolumen haben - darunter das Entwicklungsgrundstück von Apple
in München.

"Wir halten es für wahrscheinlich, dass auf viele der drängendsten
Investorenfragen, insbesondere zum weiteren Zinskorridor der EZB, zur
Jahreshälfte erste und auch verlässliche Antworten vorliegen, so dass der
aktuell weiter andauernde Preisfindungsprozess, der vorerst mit weiteren
moderaten Renditeanstiegen gekoppelt sein wird, dann dem Ende zusteuern dürfte.
In Konsequenz erwarten wir eine Belebung des Investitionsgeschehens in der
Breite, wobei das Ergebnis zum Jahresende deutlich unterdurchschnittlich
ausfallen dürfte", fasst Zorn zusammen.

Pressekontakt:

Chantal Schaum
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