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    Verhaltener Jahresauftakt auf dem Logistik-Investmentmarkt
Frankfurt/Main (ots) - Der rapide Wandel auf den globalen Finanzmärkten in
Kombination mit den aktuellen Unsicherheiten über die weitere Entwicklung auf
den Nutzermärkten haben die Dynamik auf dem gewerblichen Investmentmarkt zu
Jahresbeginn spürbar gedämpft. Auch die in jüngerer Vergangenheit
vergleichsweise krisenresistente Assetklasse Logistik ist von dieser Entwicklung
nicht ausgenommen. Mit rund 951 Mio. EUR steht für den Logistik-Investmentmarkt
der schwächste Jahresauftakt seit 2016 (818 Mio. EUR) zu Buche, womit das
Rekordergebnis aus dem Vorjahr um rund 80 % und der langjährige Durchschnitt um
47 % unterschritten wurde. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

"Bemerkenswert ist jedoch, dass das aktuelle Resultat vollständig auf
Einzeldeals fußt und ihr Volumen sich in etwa in ihrem langjährigen Durchschnitt
bewegt. Dass allein mit Single-Deals fast die 1 Mrd. EUR-Marke erreicht wurde,
spricht dafür, dass Käufer und Verkäufer auch in der aktuellen Phase weiterhin
zueinander finden. Beide Seiten sondieren den Markt aktuell jedoch sehr viel
stärker als noch in den Vorjahren, sodass Transaktionen entsprechend selektiver
vollzogen werden", erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of
Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Anteil der Top-Märkte überproportional hoch

In den ersten drei Monaten des Jahres wurden 521 Mio. EUR in Logistikimmobilien
in den bedeutenden Standorten investiert. Ihr Umsatzanteil liegt damit aktuell
bei rund 55 %, was den Schnitt der letzten fünf Jahre (28 %) deutlich übertrifft
und darauf hinweist, dass das Core- bzw. Core-Plus-Segment weiterhin im Fokus
der Anleger steht. Die im zweiten Halbjahr 2022 trotz aller konjunktureller
Unsicherheiten deutlich gestiegenen Logistikmieten in den Top-Märkten bei
gleichzeitig sehr niedrigen Leerständen dürften hier eine entscheidende Rolle
spielen. Der differenzierte Blick auf die einzelnen Städte enthüllt jedoch ein
durchwachsenes Bild. Während in Frankfurt und Hamburg noch keine Umsätze
registriert werden konnten, erzielen Düsseldorf (156 Mio. EUR), Stuttgart (112
Mio. EUR) und Leipzig (79 Mio. EUR) im langjährigen Vergleich sehr gute
Ergebnisse. Für München (96 Mio. EUR), Berlin (65 Mio. EUR) und Köln (14 Mio.
EUR) können derweil niedrigere Resultate als üblich vermeldet werden.

Nur ein Deal im dreistelligen Millionensegment

Das Fehlen an großen Portfoliotransaktionen macht sich in der Verteilung des
Umsatzes auf die Größenklassen bemerkbar. So konnte mit dem Verkauf des
Gewerbeparks "Areal Böhler" lediglich eine Transaktion im dreistelligen
Millionenbereich verzeichnet werden. Mit einem Umsatzbeitrag von 390 Mio. EUR
entfällt der größte Anteil aktuell auf Deals im Größensegment 50 bis 100 Mio.
EUR.

Die Verteilung des Investmentvolumens auf die Käufergruppen wird wie in den
Vorjahren von Spezialfonds angeführt, die rund 30 % zum Ergebnis beitragen.
Absolut gesehen entsprechen die aktuell registrierten 286 Mio. EUR jedoch einem
Minus von 28 % gegenüber dem langjährigen Schnitt. An zweiter Stelle liegen
derweil Projektentwickler, auf die 21,5 % des Umsatzes entfallen. Das auch im
langjährigen Vergleich sehr gute Abschneiden dieser Gruppe ist maßgeblich auf
den bislang größten Deal des Jahres, der Veräußerung des Gewerbeparks "Areal
Böhler" für mehr als 150 Mio. EUR, zurückzuführen. Einen ebenfalls zweistelligen
Umsatzanteil tragen mit gut 17 % zudem noch Investment/Asset Manager bei.

Nationale Investoren tragen mehr als die Hälfte bei

Die Verteilung des Investitionsvolumens nach Herkunft des Kapitals spiegelt
aktuell in gewissem Maße das Fehlen von Portfoliotransaktionen wider. In den
vergangenen Jahren haben ausländische Investoren häufig mittels großer
Paketkäufe am Marktgeschehen partizipiert und entsprechend oftmals den Großteil
des Investitionsvolumens beigesteuert. Im aktuellen Marktumfeld, das von
Einzeltransaktionen geprägt ist, liegen jedoch inländische Investoren mit einem
Umsatzanteil von gut 56 % in Front. Die aktivste internationale Käufergruppe
waren im ersten Quartal nordamerikanische und europäische Investoren. Mit 184
Mio. EUR (-58 %) bzw. 127 Mio. EUR (-65 %) liegen beide Gruppen jedoch absolut
gesehen weit unterhalb ihres jeweiligen langjährigen Durchschnitts.

Renditen mit leichtem Anstieg

Da die Notenbanken auch im ersten Quartal 2023 die Leitzinsen erneut angehoben
haben, sind die gestiegenen Finanzierungskosten weiterhin das bestimmende Thema
auf dem Logistik-Investmentmarkt. Entsprechend haben die Netto-Spitzenrenditen
seit Jahresbeginn leicht um weitere 10 Basispunkte angezogen. Die A-Städte
notieren damit nun bei 3,95 %, während in Leipzig 4,15 % anzusetzen sind.

Perspektiven

"Da für die kommenden Monate weitere Zinsschritte seitens der Notenbanken nicht
auszuschließen sind, dürfte das Transaktionsgeschehen auf dem
Logistik-Investmentmarkt auch im zweiten Quartal deutlich gehemmt sein. Ein
nachhaltiger Abschluss der Preisfindungsphase und eine damit einhergehend
wachsende Marktdynamik dürfte erst dann absehbar sein, wenn sich die
Marktakteure sicher sind, dass der Zinsgipfel erreicht ist. Aus heutiger
Perspektive erscheint es wahrscheinlich, dass dies im Laufe des zweiten
Halbjahres geschehen wird. Sicher erscheint derweil bereits heute, dass am
Jahresende ein Transaktionsvolumen weit unterhalb des langjährigen Durchschnitts
(6,8 Mrd. EUR) zu Buche stehen wird", so Christopher Raabe.

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Chantal Schaum
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