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    BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Investmentzahlen für das 1.
Halbjahr 2023 / Investmentmärkte kämpfen weiter mit schwierigem Umfeld
- gewerbliches Transaktionsvolumen bei 9,8 Mrd. Euro
Frankfurt/Main (ots) - Die gewerblichen Investmentmärkte wurden auch im zweiten
Quartal wesentlich durch die veränderten Finanzierungsbedingungen und das
schwierige gesamtwirtschaftliche Umfeld bestimmt. Insgesamt wurden im ersten
Halbjahr lediglich knapp 9,8 Mrd. EUR in gewerblich genutzte Immobilien und
Entwicklungsgrundstücke investiert. Gegenüber dem außergewöhnlich guten
Vorjahreszeitraum beläuft sich der Umsatzrückgang auf knapp 68 %, auch wenn
dieser Vergleich aufgrund des komplett veränderten Finanzierungsumfelds kaum
Aussagekraft hat. Dass gleichzeitig aber auch der 10-Jahresdurchschnitt um 57 %
unterschritten wird, unterstreicht die aktuelle Situation der Märkte. Das
Transaktionsvolumen des ersten Halbjahres bewegt sich damit in etwa auf dem
Niveau wie in den Jahren kurz nach der Finanzkrise. Investitionen in
Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) fielen mit 2,6 Mrd. EUR im ersten Halbjahr 2023
ebenfalls spürbar unterdurchschnittlich aus. Das Gesamtvolumen im deutschen
Markt beläuft sich damit auf 12,4 Mrd. EUR. Dies zeigt die aktuelle Analyse von
BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit rund 9,8 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz knapp 68 %
  unter dem Halbjahresrekord 2022 und 58 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt
- Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2010 bis 2012 ein
- 87 % (8,5 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals
- Portfolioverkäufe mit 1,3 Mrd. EUR mit schwächstem Ergebnis seit 2009
- Büro-Investments mit einem Drittel (gut 3,2 Mrd. EUR) erneut wichtigste
  Assetklasse
- Berlin weiterhin klare Nummer 1 der deutschen A-Standorte (2,1 Mrd. EUR)
- Netto-Spitzenrenditen haben weiter zugelegt
- Marktanteil ausländischer Investoren mit 33 % unterdurchschnittlich
- über 410 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

"Die Investmentmärkte sind weiterhin mit einer Reihe unterschiedlicher
Einflussfaktoren konfrontiert, die eine ausgesprochen herausfordernde
Gemengelage bilden", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate
Deutschland. "An erster Stelle zu nennen ist der noch nicht abgeschlossene
Zinserhöhungszyklus der Zentralbanken, der sich vor dem Hintergrund der nach wie
vor hohen Inflationsraten voraussichtlich auch im zweiten Halbjahr noch
fortsetzen dürfte, wenn auch auf moderaterem Niveau. Vor diesem Hintergrund ist
die laufende Preisfindungsphase für neue und nachhaltige Kaufpreisniveaus trotz
erkennbarer Fortschritte noch nicht abgeschlossen und begrenzt nach wie vor den
Investmentumsatz". Gleichzeitig tragen das schwierige konjunkturelle Umfeld und
die technische Rezession, in der Deutschland sich befindet, ihren Teil dazu bei,
dass die Investoren weiterhin verhalten agieren und vielfach noch auf eindeutige
Signale für eine spürbare und stabile Trendumkehr der gesamtwirtschaftlichen
Entwicklung warten. "Deutlich wird dies auf den Nutzermärkten, die bei einer
schwachen oder sogar negativen BIP-Entwicklung erfahrungsgemäß sehr kurzfristig
und stark reagieren. Der schwache Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr, der 32 %
unter dem sehr guten Vorjahresergebnis liegt, spiegelt die Zurückhaltung der
Unternehmen bezüglich größerer Investitionsentscheidungen eindrucksvoll wider",
analysiert Zorn. Aus Investorensicht bestehen damit, vor allem im Zusammenhang
mit dem schwierigen Finanzierungsumfeld, Unsicherheiten bezüglich der weiteren
Entwicklung. "Auch wenn die Rahmenbedingungen kurzfristig unbestritten noch
schwierig sind, ist aber zu berücksichtigen, dass die langfristige Analyse
zeigt, dass die Erholungsbewegungen bei wieder deutlich positiver
BIP-Entwicklung ebenfalls stark ausfallen. In der mittelfristigen Perspektive
bieten sich für Investoren demzufolge gute Chancen, am zu erwartenden
Wirtschaftsaufschwung zu partizipieren, insbesondere bei einem guten Timing für
den Markteinstieg", ist sich Zorn sicher.

Trotz starkem Umsatzrückgang bleiben Büros stärkste Assetklasse

Das Investitionsvolumen in Büroimmobilien ist vor allem aufgrund der skizzierten
Rahmenbedingungen stark rückläufig und liegt mit 3,23 Mrd. EUR rund 75 %
niedriger als im Vorjahreszeitraum, in dem allerdings ein Rekordumsatz
registriert wurde. Aber auch der 10-Jahresdurchschnitt wurde um etwa zwei
Drittel verfehlt, was eindeutig für das aktuell sehr schwierige Marktumfeld für
Büroobjekte spricht. Trotzdem haben sich Büros mit einem Umsatzanteil von einem
Drittel wieder an der Spitze der wichtigsten Assetklassen platzieren können.
Verantwortlich für das geringe Transaktionsvolumen ist in erster Linie der
starke Rückgang im Segment der großvolumigen Transaktionen. Im ersten Halbjahr
konnten nur sieben Deals im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden. Ihr
Anteil am Gesamtumsatz im Bürosegment fällt mit 45 % demzufolge auch
unterproportional aus. Anders stellt sich die Situation bei kleineren
Investments dar. In Objekte bis 25 Mio. EUR wurde fast genauso viel investiert
wie im Vorjahr. Rund 22 % des Umsatzes, und damit deutlich mehr als üblich,
entfallen auf diese Größenklasse. Dieses Ergebnis spricht dafür, dass die
Preisfindungsphase in den kleineren Preissegmenten bereits weiter
vorangeschritten ist als im großvolumigen Core-Bereich.

Auf dem zweiten Platz liegen Einzelhandelsimmobilien, die 26,5 % zum
Gesamtergebnis beitragen, was einem Investitionsvolumen von 2,59 Mrd. EUR
entspricht. Dies sind rund 36 % weniger als im Vorjahreszeitraum, was den mit
Abstand geringsten Rückgang aller Assetklassen darstellt. Am meisten investiert
wurde in Kaufhäuser mit über 1,1 Mrd. EUR. Der Löwenanteil dieses Umsatzes
entfällt dabei auf den Anteilsverkauf (49,9 %) am KaDeWe von Signa an Harng
Central Department Store aus Thailand. Im Blickpunkt der Investoren standen
darüber hinaus weiterhin Discounter sowie Super- und Fachmärkte, die insgesamt
etwa ein Drittel zum Transaktionsvolumen beitrugen.

Deutliche Umsatzeinbußen mussten auch Logistikobjekte hinnehmen, deren Minus
sich auf 76 % beläuft und die damit relativ betrachtet einen vergleichbaren
Rückgang aufweisen wie Büroobjekte. Mit einem Investmentvolumen von knapp 1,55
Mrd. EUR tragen sie rund 16 % zum Gesamtergebnis bei. Erstmals seit sieben
Jahren fiel der Umsatz im ersten Halbjahr damit wieder unter 2 Mrd. EUR.
Vergleichsweise gut schlugen sich Hotels, in die 390 Mio. EUR investiert wurden,
was einem Anteil von 4 % am Gesamtumsatz entspricht. Die zu beobachtende
verbesserte Investorenstimmung wird aktuell aber auch bei dieser Assetklasse
noch vom schwierigen Finanzierungsumfeld und der nicht abgeschlossenen
Preisfindungsphase überlagert. Weitere knapp 7 % des Transaktionsvolumens
entfallen auf Healthcare-Immobilien, die knapp 660 Mio. EUR zum Gesamtumsatz
beisteuern.

Portfoliosegment mit sehr schwachem Ergebnis

Mitverantwortlich für den insgesamt stark rückläufigen Investmentumsatz ist
nicht zuletzt das schwache Abschneiden im Segment der Portfoliotransaktionen.
Hier konnte in den ersten sechs Monaten des Jahres lediglich ein Umsatz von 1,3
Mrd. EUR notiert werden. Das Vorjahresergebnis wurde damit um fast 89 %
verfehlt. Da sich viele Paktverkäufe im eher großvolumigen Marktsegment
abspielen, kommt hier das nach wie vor schwierige Finanzierungsumfeld in
besonderem Maße zum Tragen. Auf Einzeldeals entfallen 8,48 Mrd. EUR, was einem
Anteil von 87 % am Gesamtumsatz entspricht. Im Jahresvergleich wurden mit
einzelnen Objekten rund 55 % weniger umgesetzt als im ersten Halbjahr 2022.

Der Anteil ausländischer Käufer liegt erwartungsgemäß knapp zehn Prozentpunkte
niedriger als im langjährigen Durchschnitt. Insgesamt haben sie im laufenden
Jahr gut 3,24 Mrd. EUR zum Umsatzvolumen beigetragen, was einem Anteil von einem
Drittel entspricht. Knapp die Hälfte hiervon steuerten europäische Käufer bei.

A-Standorte mit vergleichbaren Einbußen wie der Gesamtmarkt

"Das Investitionsvolumen in den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) beläuft sich im ersten Halbjahr
auf knapp 4,8 Mrd. EUR und verfehlt das Rekordergebnis des Vorjahres um knapp 69
%. Auch der zehnjährige Durchschnitt wurde um fast 61 % unterboten. Die
Entwicklung der deutschen Top-Standorte verläuft damit relativ identisch zum
Gesamtmarkt. Vor allem in den großen Investmentstandorten spielt die noch nicht
abgeschlossene Preisfindungsphase aber weiterhin eine entscheidende Rolle. Ein
wichtiges Indiz hierfür ist die Tatsache, dass es im Core-Segment bislang kaum
großvolumige Trophy-Deals gibt, nicht zuletzt deshalb, weil die Verkäufer in der
aktuellen Marktsituation kaum mit derartigen Objekten an den Markt geben",
erläutert Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Unangefochten an der Spitze liegt Berlin, wo ein Transaktionsvolumen von 2,08
Mrd. EUR registriert wurde (-55 %). Auch in der langfristigen Betrachtung
schneidet die Hauptstadt noch relativ gut ab, da das Ergebnis nur rund ein
Drittel unter dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Mit weitem Abstand auf Platz
zwei folgt München mit 719 Mio. EUR. Mit -54 % bewegt sich der Umsatzrückgang
der bayerischen Landeshauptstadt auf einem ähnlichen Niveau wie in Berlin. Auf
den weiteren Plätzen folgen dicht beieinander Hamburg mit 464 Mio. EUR (-82 %),
Düsseldorf mit 461 Mio. EUR (-76 %), Frankfurt mit 444 Mio. EUR (-87 %) sowie
Stuttgart mit 420 Mio. EUR (-51 %). In Frankfurt und Hamburg fiel der Rückgang
im Vorjahresvergleich besonderes deutlich aus, was in erster Linie daran liegt,
dass in beiden Märkten bislang nur eine Handvoll größerer Transaktionen erfasst
werden konnte. Mit einem Investmentumsatz von lediglich 186 Mio. EUR (-71 %)
bildet Köln im ersten Halbjahr das Schlusslicht der deutschen A-Standorte.

Renditeanstieg hält noch an

Die Netto-Spitzenrenditen haben sich im zweiten Quartal des laufenden Jahres
weiter aufwärts entwickelt, was vor dem Hintergrund weiterer Zinsschritte der
Notenbanken nicht überrascht. Im Bürosegment haben sie im Durchschnitt der
A-Standorte um 30 Basispunkte angezogen. Den stärksten Anstieg um 40 Basispunkte
verzeichnete Köln mit jetzt 3,95 %. Am geringsten fiel der Zuwachs in Düsseldorf
und Frankfurt aus, wo aktuell 4,00 % notiert werden. In Hamburg und Stuttgart
liegen die Netto-Spitzenrenditen mittlerweile bei 3,90 %. Der teuerste Standort
ist unverändert München mit 3,70 %, womit sich die bayerische Landeshauptstadt
knapp vor Berlin mit 3,75 % platziert. Nur geringfügige Zuwächse waren bei
Logistikobjekten zu beobachten. Hier legte die Spitzenrendite um 5 Basispunkte
auf jetzt 4,00 % zu. Bei Fachmarktzentren (4,60 %) sowie im Segment der
Discounter/Supermärkte (4,70 %) ging es jeweils um 20 Basispunkte nach oben.
Etwas geringer fiel der Zuwachs bei Shoppingcentern aus, die bereits in den
zurückliegenden Quartalen deutlich zugelegt hatten. Hier sind aktuell 5,10 %
(+10 Basispunkte) anzusetzen

Perspektiven

"Die aktuellen Investmentumsätze und Rahmenbedingungen sprechen dafür, dass sich
die Investmentmärkte auch im zweiten Halbjahr noch in schwierigem Fahrwasser
befinden werden. Die Hoffnung auf eine sich schneller rückläufig entwickelnde
Inflation, die den Notenbanken mehr Spielräume eröffnen würde, hat sich bislang
leider nicht erfüllt. In der Konsequenz spricht alles für weitere, wenn auch
voraussichtlich moderate Zinsschritte im zweiten Halbjahr. Hierdurch verlängert
sich auch die Preisfindungsphase, deren Abschluss aber Voraussetzung für mehr
Sicherheit und Vertrauen auf Investorenseite und damit eine spürbare Belebung
der Investmentmärkte ist", erläutert Nico Keller.

Gleichzeitig mehren sich die Anzeichen, dass die Dynamik des
Annäherungsprozesses Fahrt aufnimmt. Indizien hierfür sind eine steigende Anzahl
von Pitch-Anfragen und eine leicht anziehende Abschlussquote im kleinteiligeren
Marktsegment. Sollte die Zinserhöhungsphase der Notenbanken im zweiten Halbjahr
beendet werden, besteht demzufolge eine realistische Chance, dass spätestens
gegen Ende des Jahres die neue Preisbildung abgeschlossen sein könnte, womit
sich die Planungssicherheit sowohl für Käufer als auch Verkäufer erheblich
verbessern würde. Das ändert aber nichts daran, dass sich die Investmentumsätze
auch im zweiten Halbjahr noch auf einem im langfristigen Vergleich geringen und
unterdurchschnittlichen Niveau bewegen werden, da, wenn überhaupt, nur sehr
wenig Rückenwind von der Konjunkturseite zu erwarten ist. Damit dürften auch die
Nutzermärkte als stabilisierender und den Markt nachhaltig belebender Faktor
dieses Jahr noch weitestgehend ausfallen.

"Ab dem Jahr 2024 sollten sich aus heutiger Sicht aber die Rahmenbedingungen
sukzessive verbessern, was für eine generelle Marktbelebung und damit auch
steigende Investmentumsätze sprechen würde. Als wichtige Einflussfaktoren zu
nennen sind hier eine langsam wieder anziehende Konjunktur, getragen auch durch
einsetzende Nachholeffekte, ein spürbarer Rückgang der Inflation,
Planungssicherheit im Finanzierungsumfeld, steigende Flächenumsätze auf den
Nutzermärkten sowie tendenziell weiter anziehende Mietpreisniveaus. Die
mittelfristigen Perspektiven bieten demzufolge, wie immer in der Recovery nach
einer Krisensituation, erhebliche Chancen für Immobilieninvestitionen.
Unbestritten ist aber auch, dass die aktuelle geopolitische Lage fundierte und
sichere Prognosen zunehmend erschwert und kurzfristige Ereignisse die zu
erwartenden Entwicklungen erheblich beeinflussen können", fasst Zorn zusammen.

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Chantal Schaum
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