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    BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Zahlen zum Wohn-Investmentmarkt
für Q3 2023 / Deutscher Wohn-Investmentmarkt bleibt auf
Konsolidierungskurs
Frankfurt/Main (ots) - Die Zurückhaltung von Investoren am Wohn-Investmentmarkt
im ersten Halbjahr 2023 setzt sich auch im dritten Quartal 2023 fort. Das
Transaktionsvolumen auf den deutschen Wohn-Investmentmärkten bleibt damit nach
den ersten neun Monaten deutlich hinter den Vorjahren zurück. Bundesweit wurden
im bisherigen Jahresverlauf 3,92 Mrd. EUR in größere Wohnungsbestände (ab 30
Wohneinheiten) investiert. Damit wurde das Vorjahresergebnis um 62 % und der
langjährige Durchschnitt um 68 % unterschritten. Ein sich abzeichnender Rückgang
der Inflation und deutliche Signale hin zu einem Ende des Zinserhöhungszyklus
dürften für eine spürbar höhere Marktdynamik im kommenden Jahr sorgen. Dies
ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.

"Nach Ende des dritten Quartals 2023 belief sich das Investitionsvolumen auf nur
rund 3,92 Mrd. EUR. Damit wurden die schwächsten ersten neun Monate seit 2010
registriert. Auch im dritten Quartal konnte somit keine signifikante Belebung am
deutschen Wohn-Investmentmarkt festgestellt werden. Weiterhin bestimmen
regulatorische Unsicherheiten sowie die Verfügbarkeit und Kosten von Fremd- und
Eigenkapital das Marktgeschehen. Dies hat zu einer starken Zurückhaltung und
abwartenden Haltung der Investoren sowie zur Zurückstellung bzw. Stornierung von
Projekten beigetragen. Damit hält die Preisfindungs- und Konsolidierungsphase an
den Wohnungsmärkten weiter an. Auch am Wohn-Investmentmarkt fehlt es in diesem
Jahr bislang noch an großvolumigen Transaktionen mit Leuchtturmcharakter als
Signal für eine klare Marktbelebung, obwohl sich zunehmend neue Player mit einem
Markteintritt beschäftigen. Die bereits größtenteils vollzogenen
Bewertungskorrekturen und damit wieder deutlich attraktivere Renditen im
Wohnbereich, eine starke Mietpreisdynamik und das Ende im Zinserhöhungszyklus
dürften den Nährboden für einen deutlich lebhafteren Wohn-Investmentmarkt im
kommenden Jahr bereiten", fasst Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head
of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH, die weiteren
Aussichten zusammen.

Markt weiter kleinteilig, überdurchschnittlicher Anteil des mittelgroßen
Segments (50-100 Mio. EUR)

Nach den ersten neun Monaten konnte mit 23 % ein weit überdurchschnittlicher
Umsatzanteil (Ø 10 Jahre: 16 %) durch mittelgroße Deals (50-100 Mio. EUR)
verzeichnet werden. Dieses Segment steuerte immerhin rund 886 Mio. EUR zum
Umsatz bei. Grund für das dennoch niedrige Gesamtvolumen sind die sehr geringen
Investitionsaktivitäten im großvolumigen Bereich. Das Segment über 100 Mio. EUR
kommt zwar auf einen relativ hohen Umsatzanteil von 42 %, absolut betrachtet ist
das kumulierte Volumen von 1,66 Mrd. EUR (sechs registrierte Großtransaktionen
in 2023, davon zwei in Q3) im langjährigen Vergleich dennoch sehr gering (Ø 10
Jahre: 7,49 Mrd. EUR). Das durchschnittliche Investmentvolumen je Deal bewegt
sich auf einem ähnlichen Niveau wie im ersten Halbjahr und betrug nur rund 36
Mio. EUR. Somit ist der Markt nach wie vor wesentlich kleinteiliger als in den
vergangenen Jahren.

Moderne Bestandsobjekte tragen überdurchschnittlichen Anteil bei

Bestandsportfolios mit großem Volumen gehören für gewöhnlich zu den
Umsatztreibern (10-Jahresdurchschnitt: 54 %), konnten jedoch in den vergangenen
neun Monaten gerade einmal einen Anteil von 18 % verbuchen. Ein Grund dafür
dürfte die Zurückhaltung von institutionellen Investoren am Markt sein. Im
Vergleich zum zweiten Quartal 2023 stieg der Anteil von modernen
Bestandsobjekten jüngst auf einen überdurchschnittlichen Anteil von 16 % (Ø 10
Jahre: 3 %). Vergleichsweise rege fiel das Transaktionsgeschehen bei älteren
Bestandsobjekten aus, die rund 36 % zum bisher registrierten Gesamtvolumen
beigetragen haben (Ø 10 Jahre: 16 %). Nicht zuletzt um Risiken im Portfolio zu
reduzieren und aus Mangel an neuen Produkten sind Investoren aktuell in diesem
Segment besonders aktiv.

Deutsches Kapital dominiert, US-amerikanisches Kapital relativ stark

Die Rückkehr von US-amerikanischem Kapital sendet ein positives Zeichen für neue
attraktive Opportunitäten auf den deutschen Wohn-Investmentmärkten.
US-amerikanisches Kapital kommt mit rund 23 % auf einen weit
überdurchschnittlichen Anteil (Ø 10 Jahre: 5 %). Hingegen waren Käufer aus dem
europäischen Ausland mit einem Anteil von knapp 5 % deutlich unter dem
langjährigen Durchschnitt vertreten. Deutsches Kapital dominiert mit knapp 70 %
klar den deutschen Wohn-Investmentmarkt (Ø 10 Jahre: 75 %). Die Käufergruppe der
Investment Manager steuerte mit knapp 30 % (Ø 10 Jahre: 12 %) mit Abstand am
stärksten zum Umsatz bei. Dahinter folgen Family Offices mit einem
überdurchschnittlichen Umsatzanteil von 15 % (Ø 10 Jahre: 3 %). Die solide
Ausstattung mit Eigenkapital dürfte die erhöhte Nachfrage dieser Käufergruppe
erklären. Ganz im Gegensatz zu diesen beiden Käufergruppen steht bei Immobilien
AGs/REITs das Thema Re-Finanzierung im Vordergrund. Diese für gewöhnlich das
Investmentgeschehen dominierende Käufergruppe konnte in den ersten neun Monaten
keine einzige Transaktion für sich verbuchen und war in diesem Jahr bereits
verstärkt auf der Verkäuferseite aktiv. Auf Rang 3 rangieren die Spezialfonds
(11 %), die sich aber im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 20
%) auch in Kaufzurückhaltung üben.

Berlin und München steuern über die Hälfte zum Umsatz bei

Insbesondere das solide Investmentumfeld der A-Städte suchten Investoren in den
ersten neun Monaten auf. Auf diese Top-7-Städte entfiel ein Anteil von 61 % (Ø
10 Jahre: 45 %). Berlin dominiert klar den Markt und steuert mit 1,29 Mrd. EUR
knapp ein Drittel (33 %) zum Gesamtumsatz bei. Einen wesentlichen Anteil von
deutlich über 300 Mio. EUR entfällt dabei auf den Verkauf des Quartiers
"Wasserstadt Mitte" in der Berliner Europacity. Die Bundeshauptstadt erreicht
somit einen Anteil, der rund 11 Prozentpunkte höher als im Vorjahr bzw. 8
Prozentpunkte über dem langjährigen Durchschnitt liegt. Neben Berlin kann vor
allem München mit einem weit überdurchschnittlichen Umsatzanteil von 18 % (Ø 10
Jahre: 4 %) überzeugen. Mit rund 691 Mio. EUR wurden in den ersten drei
Quartalen in München das zweithöchste Volumen (nach 2021) der letzten zehn Jahre
registriert. Weiterhin kommen Hamburg, Frankfurt, Köln und Düsseldorf jeweils
nur auf Umsatzanteile im einstelligen Prozentbereich, was jedoch nicht
ungewöhnlich ist.

Leichter Anstieg der Netto-Spitzenrenditen gegenüber Q2 2023

Auch im dritten Quartal hat sich die Fremdkapitalfinanzierung wieder leicht
verteuert. Entsprechend haben die Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte im
dritten Quartal moderat angezogen. Der Anstieg gegenüber dem Vorquartal bewegte
sich im Bereich zwischen 10 und 15 Basispunkten. Nach wie vor ist München der
teuerste Standort (3,45 %). Dahinter rangieren Berlin und Frankfurt bei 3,50 %
sowie Hamburg und Stuttgart bei 3,55 %. Für Düsseldorf und Köln, die beiden
günstigsten A-Standorte, werden aktuell 3,65 % angesetzt.

Perspektiven

"Auch nach den ersten neun Monaten hat der deutsche Wohn-Investmentmarkt noch
nicht seinen Weg aus der Preisfindungs- und Konsolidierungsphase herausgefunden.
Der großvolumige Quantum-Deal in Berlin kann jedoch ein erster Signalgeber für
die sich wieder annähernde Käufer- und Verkäuferseite sein. Aufgrund der zur
erwartenden rückläufigen Inflation, die sich jüngst in den weniger stark
gestiegenen Verbraucherpreisen der Eurozone widerspiegelt, und eines zunehmend
ins Stottern geratenen Konjunkturmotors dürfte die Zeit starker und schneller
Zinserhöhungen vorbei sein. Damit dürften die Fremdkapitalkosten in den
kommenden Monaten stagnieren bzw. maximal noch leicht ansteigen. Die nach wie
vor gesunden Fundamentaldaten auf der Nachfrageseite gepaart mit einem, auch im
Verhältnis zu anderen Assetklassen, wieder verbesserten Chance-/Risikoverhältnis
sowie das teilweise bereits antizipierte und auch künftig zu erwartende
signifikante Mietpreiswachstum sollten wieder für neues Kapital in den deutschen
Wohn-Investmentmärkten sorgen. Es ist dennoch unwahrscheinlich, dass die letzten
drei Monate im Jahr 2023 noch zu einem Quartalsumsatz in der Größenordnung der
letzten Jahre führen werden. In Erwartung eines Finanzierungsumfelds mit höherer
Planungssicherheit und einer konjunkturellen Erholung dürften in der ersten
Jahreshälfte 2024 die Umsätze zunächst leicht zulegen, bevor es in der zweiten
Jahreshälfte zu einer deutlichen Belebung am deutschen Wohn-Investmentmarkt
kommt", fasst Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten zusammen.

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Chantal Schaum
Head of Public Relations
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