DGAP-Adhoc: Swiss Prime Site 2021: Ziele deutlich übertroffen (deutsch)
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Swiss Prime Site 2021: Ziele deutlich übertroffen
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Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis
Swiss Prime Site 2021: Ziele deutlich übertroffen
17.02.2022 / 06:55 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
MEDIENMITTEILUNG
Olten, 17. Februar 2022
* Zunahme der Real Estate Assets under Management auf CHF 18.7 Mrd.
* Wachstum der Mieterträge um 3.1%, Senkung des Leerstands auf 4.6%
* Erhöhung der unbesicherten Vermögenswerte auf 84%, Senkung des LTV auf
40.2%
* Steigerung des Net Asset Value (EPRA NTA) auf CHF 100.84 pro Aktie
(+4.8%)
* FFO-Anstieg auf CHF 3.96 pro Aktie, Ausschüttung von CHF 3.35
(Payout-Ratio: 85%)
* Emittenten-Rating A3/stabil von Moody's, positiver Ausblick 2022+
Swiss Prime Site hat im Geschäftsjahr 2021 die gesetzten Ziele deutlich
übertroffen. Zu den erfreulichen Resultaten haben beide Segmente
beigetragen. Die Ergebnisse sind umso überzeugender, als diese trotz eines
mehrwöchigen Lockdowns erreicht werden konnten. Auf strategischer und
finanzieller Ebene hat Swiss Prime Site wichtige Schritte unternommen, um
noch besser, agiler und flexibler für zukünftige Herausforderungen gewappnet
zu sein.
Die Vergleichbarkeit der Kennzahlen 2021 gegenüber dem Vorjahr ist aufgrund
des Verkaufs der Tertianum Gruppe per 28. Februar 2020 eingeschränkt.
Einerseits sind in den Vergleichswerten 2020 die Resultate von Tertianum mit
zwei Monaten enthalten. Andererseits wurde der entsprechende Verkaufserfolg
von CHF 204.2 Mio. ebenfalls der Vorjahresperiode angerechnet. Um die
Resultate und die Entwicklung von Swiss Prime Site transparent und
vergleichbar darzustellen, publizieren wir zusätzlich eine
Pro-forma-Berechnung der Geschäftsjahreszahlen 2020 unter Ausklammerung der
erwähnten Tertianum-Effekte.
Starkes Wachstum
Swiss Prime Site konnte als umfassende Investmentplattform die Real Estate
Assets under Management auf CHF 18.7 Mrd. (inkl. Akara) steigern. Der
Betriebsertrag 2021 erhöhte sich auf vergleichbarer Basis um 5.1% auf CHF
744.9 Mio. Beide Segmente trugen zu diesem sehr guten Ergebnis bei. Dies
verdeutlicht einmal mehr die Stabilität und Resilienz unseres Unternehmens.
Vier zentrale Einflussgrössen stehen bei der Erhöhung unserer Ergebnisse im
Zentrum: Der überschaubare Einfluss der COVID-19-Pandemie, die operativ
getriebene starke Leistung bei den Mieterträgen aus Bestandsimmobilien und
Projektentwicklungen, die Qualität unseres Portfolios mit dem entsprechenden
Bewertungsresultat sowie das hohe Wachstum im Segment Dienstleistungen.
Überschaubarer Einfluss aus Pandemie
Die nach wie vor andauernde Pandemie hatte insbesondere im ersten Halbjahr
2021 einen negativen Einfluss auf die Mieterträge im Umfang von CHF 7.9 Mio.
(CHF 12.7 Mio.). Dieser liegt deutlich unter dem Wert des Vorjahres und
zeigt, dass unsere Mieter inzwischen mit der Pandemie besser umzugehen
wissen. Entsprechend erwarten wir auch für 2022 eine nochmalige Reduktion
des Einflusses aus der Pandemie. Der erwähnte Minderertrag 2021 setzt sich
aus Mieterlassen von CHF 4.8 Mio. sowie tieferen Umsatz- und
Parkingmieterträgen in Höhe von CHF 3.1 Mio. zusammen. Alle eingegangenen
Mietbegehren konnten vollständig bearbeitet werden. Mit praktisch allen
Mietern wurden partnerschaftliche Einigungen erzielt. 99% aller fälligen
Mieten waren zum Jahresende beglichen.
Operativer Anstieg der Mieterträge
Trotz der gewährten Mieterlasse stieg der Ertrag aus Vermietung um 3.1%
(Ziel: +2.5%) auf CHF 426.7 Mio. Diese Performance ist auf den starken
Leerstandabbau von 5.1% auf 4.6% (Ziel: 4.6-4.8%), abgeschlossene und ins
Portfolio überführte Projekte, wie auch auf operatives Mietertragswachstum
(like-for-like: +0.5%) zurückzuführen. Wir erzielten darüber hinaus im
Geschäftsjahr 2021 bedeutende Vermietungserfolge bei Bestandsimmobilien und
Projekten und konnten mit rund 170 000 m2 neu- oder wiedervermieteter
Flächen den entsprechenden Wert von 2019 (vor der Pandemie) um rund einen
Drittel übertreffen. Mit wichtigen Vermietungen in den Grossregionen Genf,
Basel und Zürich zeigte sich der Mietmarkt dabei sehr attraktiv.
Hohe Neubewertungsgewinne und attraktive Nettoobjektrendite
Die gute Verfassung des Marktes gekoppelt mit der hohen Qualität unserer
Immobilien spiegelt sich ebenfalls im Wert des Portfolios von Swiss Prime
Site. Dieses wuchs, trotz Verkäufen im Umfang von CHF 146.4 Mio., um CHF
470.9 Mio. auf CHF 12.8 Mrd. Zu dieser positiven Entwicklung trugen
einerseits Investitionen in Projekte in der Höhe von CHF 280 Mio. und
andererseits attraktive Neubewertungsgewinne von CHF 318.8 Mio. bei.
Aufgrund der höheren Mieten blieb die erwirtschaftete Nettoobjektrendite
dabei aber unverändert auf attraktiven 3.2%. Dies ist ein starkes Zeichen
dafür, dass wir das Bewertungsresultat operativ erarbeitet haben.
Starke Performance des Segments Dienstleistungen
Im Segment Dienstleistungen sticht einmal mehr die Performance von Swiss
Prime Site Solutions mit einem Wachstum der Real Estate Assets under
Management von CHF 3.0 Mrd. auf CHF 3.6 Mrd. heraus. Der Betriebsertrag der
Gruppengesellschaft erhöhte sich um 38.8% auf CHF 18.2 Mio. Dazu beigetragen
haben die Lancierung verschiedener Produkte im In- und Ausland, der
Hinzugewinn von Mandaten sowie das Wachstum der bestehenden Produkte. Der
positive Einfluss daraus wird sich vollständig ab dem kommenden
Geschäftsjahr entfalten. Mit dem Erhalt der Bewilligung als Fondsleitung und
der Übernahme des Fondsanbieters Akara wird der Real Estate Asset Manager
2022 und darüber hinaus noch stärker wachsen. Wincasa behauptete sich in
einem umkämpften Markt und konnte den Betriebsertrag mit 3.7% Wachstum
gegenüber dem Vorjahr verbessern. Trotz eines langen Lockdowns im ersten
Halbjahr verbesserte sich auch Jelmoli deutlich und erwirtschaftete einen um
8.1% höheren Betriebsertrag.
Überproportionaler Anstieg der Profitabilität
Die Ertragssteigerung konnten wir aufgrund stabiler Personal- und lediglich
leicht steigenden übrigen Betriebskosten in eine deutlich erhöhte
Profitabilität übersetzen. Diese positive Entwicklung auf der Kostenseite
zeigt die Möglichkeiten der umfassenden Immobilienplattform von Swiss Prime
Site in Bezug auf Synergien, Digitalisierung und daraus resultierenden
Effizienzsteigerungen. Aus Verkäufen (inkl. PoC) wurden CHF 54.8 Mio. [CHF
36.1 Mio.] Vorsteuergewinne realisiert. Das Betriebliche Ergebnis (EBIT) der
Gruppe vor Neubewertungen stieg deutlich um 12.5% (Ziel: +5.0%) auf CHF
396.6 Mio. Auch unter Ausklammerung der Verkaufseffekte resultierte eine
überproportionale Steigerung von 8.0%.
Gewinnwachstum um 25%
Auf Stufe Unternehmensgewinn erreichte Swiss Prime Site mit CHF 507.4 Mio.
eine Steigerung um 25.2%. Dieses Resultat ist unter dem Aspekt höherer
Ertragssteuern und des aufgrund unserer umfassenden Umfinanzierung Ende 2021
entstandenen Sondereffekts von CHF 24.9 Mio. umso bemerkenswerter. Die
erwähnte Einmalbelastung betrifft Vorfälligkeitsentschädigungen sowie
weitere Kosten im Zusammenhang mit der Ablösung von Bankhypotheken in Höhe
von CHF 1.8 Mrd. Durch die Anpassung der Finanzierungsquellen werden die
künftigen Zinskosten (der abgelösten Bankhypotheken) um rund 50% oder
jährlich CHF 10-12 Mio. verringert. Die erhöhten Ertragssteuern sind auf das
Wachstum der Verkaufs- und Neubewertungsgewinne zurückzuführen. Ohne
Neubewertungseffekte erreichte Swiss Prime Site eine Gewinnsteigerung um
6.6% auf CHF 289.5 Mio. bzw. CHF 3.81 pro Aktie.
Starke Bilanz und Funds from Operations (FFO)
Die guten Resultate und der verstärkte Fokus auf eine weitere Optimierung
unserer Bilanzrelationen (Stichwort Capital Recycling) resultierten in einer
deutlichen Steigerung der Eigenkapitalquote um 0.5 Prozentpunkte auf
attraktive 48.3%. Gleichzeitig sank der Belehnungsgrad (LTV) um 1.7
Prozentpunkte auf 40.2%. Netto, d.h. nach Abzug der Cash-Bestände, beläuft
sich der LTV auf 39.3%. Damit wurde die neu definierte Zielquote von unter
40% bereits erreicht. Durch die Umfinanzierung erhöht sich der Anteil der
nicht durch Hypotheken belasteten Immobilien von 30 auf 84% und die
durchschnittliche Laufzeit von 4.8 auf 5.8 Jahre. Der Net Asset Value (EPRA
NTA) erhöhte sich auf CHF 100.84 pro Aktie (+4.8%).
Die Kennzahl Funds from Operations (FFO) ist im europäischen Umfeld einer
der zentralen Kenngrössen für die operative Leistung von
Immobilienunternehmen. Diese wird unter Ausklammerung der
Bewertungsresultate und nicht-cash-relevanten Positionen wie zum Beispiel
Abschreibungen errechnet, wobei der FFO I Verkäufe von Bestandsimmobilien
ausklammert und der FFO II diese inkludiert. Wie dies viele internationale
Unternehmen bereits heute tun, werden wir uns künftig stärker an diesen
Werten messen und den FFO auch als neue Basis für die Ausschüttung nutzen.
Der FFO I pro Aktie stieg 2021 von CHF 3.59 auf CHF 3.96, beziehungsweise
der FFO II von CHF 3.72 auf CHF 4.29. In der neuen Terminologie ergibt die
der Generalversammlung vorgeschlagene Ausschüttung von CHF 3.35 eine für
unsere Aktionäre attraktive Ausschüttungsquote von 85% gemessen am FFO I.
Die Ziel-Ausschüttungsquote beträgt 80-90% vom FFO I.
Nachhaltigkeit und Swiss Prime Site: Ein erfolgreiches Paar
Mit Blick auf das langfristige Ziel der Klimaneutralität 2040 haben wir im
vergangenen Jahr wichtige Massnahmen getroffen und teilweise bereits
umgesetzt. Zu den massgeblichsten zählen der Start des Projekts
Müllerstrasse in Zürich, die starke Bekenntnis zur Kreislaufwirtschaft und
die Absicht einer kontinuierlichen Zertifizierung des Immobilienportfolios.
Einen weiteren Meilenstein bildete die Umfinanzierung eines Grossteils der
Bilanz der Gruppe per Ende 2021, die eine direkte Verbindung zu den
Nachhaltigkeitszielen von Swiss Prime Site enthält. So ist zum Beispiel die
zu bezahlende Kreditmarge - neben wichtigen finanziellen Kriterien - auch
abhängig von der Entwicklung des externen ISS ESG-Ratings. Dies ermöglicht
Swiss Prime Site, in Ergänzung zu den bereits emittierten Green Bonds im
Umfang von CHF 600 Mio., eine weitere Integration der finanziellen und
nichtfinanziellen Performance.
Generalversammlung 2022
Der Verwaltungsrat schlägt an der ordentlichen Generalversammlung vom 23.
März 2022 den Aktionären eine Ausschüttung von CHF 3.35 pro Aktie vor. Die
Ausschüttung erfolgt je zur Hälfte aus einer ordentlichen Dividende (mit 35%
Verrechnungssteuerabzug, Valuta per 30. März 2022) und einer
Nennwertreduktion (ohne Verrechnungssteuerabzug, Valuta voraussichtlich per
13. Juni 2022). Weiter schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung
Brigitte Walter zur Wahl ins Gremium vor. Die bisherigen Mitglieder des
Verwaltungsrats, mit Ausnahme von Barbara Frei-Spreiter, stellen sich zur
Wiederwahl. Um operative Synergien zu realisieren, beantragt der
Verwaltungsrat im Nachgang zur Akquisition der Akara-Gruppe zudem die
Verlegung des Sitzes von Olten nach Zug. Die Revisionsgesellschaft KPMG wird
im Jahr 2022 - nach 22-jähriger Mandatsdauer - letztmals der
Generalversammlung zur Wiederwahl vorgeschlagen.
Umstellung auf IFRS, starkes Emittenten-Rating und positiver Ausblick
Um noch transparenter und umfassender über unseren Geschäftsgang informieren
zu können, wird Swiss Prime Site ab dem Geschäftsjahr 2022 ihre Jahreszahlen
entsprechend dem internationalen Rechnungslegungsstandard IFRS publizieren.
Die Umstellung erlaubt eine bessere Vergleichbarkeit mit anderen Unternehmen
in unserer Branche und liefert allen Stakeholdern eine umfassendere
Informationsbasis. Um Vergleichbarkeit und Planbarkeit sicherzustellen,
publizieren wir zusammen mit den Jahreszahlen 2021 (nach Swiss GAAP FER)
auch einen indikativen Abschluss nach IFRS. Die Umstellung beeinflusst die
zentralen Kennzahlen nur marginal.
Nachgelagert an die strategischen Anpassungen der letzten Jahre, der
Neuordnung der Finanzierungen und basierend auf dem exzellenten Portfolio
sowie den stabilen Aussichten haben wir am 14. Februar 2022 von Moody's
Investors Service ein langfristiges Emittenten-Rating von A3 mit stabilem
Outlook erhalten. Diese in der Schweiz und im internationalen Vergleich sehr
positive Einschätzung widerspiegelt das exzellente «Prime» Portfolio unseres
Unternehmens sowie das resiliente Geschäftsmodell als integrierte
Investmentplattform.
Die starke operative Performance des vergangenen Geschäftsjahres zusammen
mit den strategischen Anpassungen der Finanzierungsstrategie Ende 2021, die
Erweiterung des Geschäftsmodells hin zu einer umfassenden
Investmentplattform für Immobilienanlagen, die transparente Rechnungslegung
und das nun erhaltene externe Rating bilden eine optimale Basis für weitere
Wertsteigerungen im Sinne der Interessen unserer Aktionärinnen und
Aktionäre.
Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an:
Investor Relations, Markus Waeber
Tel. +41 58 317 17 64, markus.waeber@sps.swiss
Media Relations, Mladen Tomic
Tel. +41 58 317 17 42, mladen.tomic@sps.swiss
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Webcast | Einladung GV
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Ende der Ad-hoc-Mitteilung
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