DGAP-News: Geschäftsjahr 2021 (deutsch)
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Geschäftsjahr 2021
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Warteck Invest AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis/Immobilien
Geschäftsjahr 2021
22.03.2022 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
* Konzerngewinn von CHF 27.4 Mio. (+2.4%)
* Eigenkapitalrendite von 6.7%
* Marktwert des Immobilien-Portfolios von CHF 874.4 Mio. (+4.3%)
* Projektpipeline von über CHF 270 Mio.
* Gesamtrendite der Aktie von 3.4%
* Konstant attraktive Ausschüttung von CHF 70.00 pro Aktie
* Veränderungen im Verwaltungsrat
Für Warteck Invest war 2021 trotz andauernder Corona-Pandemie ein
erfolgreiches Geschäftsjahr. Der Konzerngewinn erreichte CHF 27.4 Mio. und
lag 2.4% über Vorjahr. Ohne den Effekt aus der Neubewertung der
Liegenschaften lag der Gewinn bei CHF 17.4 Mio. und übertraf das Vorjahr um
5.6%. Damit wurde das bisherige Dividendenniveau bereits im zweiten Jahr
nach der letzten Kapitalerhöhung wieder operativ verdient. Durch
Investitionen in den Bestand und als Folge der Aufwertungen stieg der
Marktwert des Immobilienportfolios um 4.3% auf CHF 874.4 Mio.
Die Soll-Mieterträge stiegen im Berichtsjahr leicht um 0.4% auf CHF 36.9
Mio. (CHF 36.7 Mio.). Der Erfolg aus Vermietung verbesserte sich um 0.7% auf
CHF 30.8 Mio. (CHF 30.6 Mio.). Der EBIT lag mit CHF 39.0 Mio. um 2.0% über
dem Vorjahreswert (CHF 38.2 Mio.). Die Finanzaufwendungen, die den grössten
Kostenblock darstellen, reduzierten sich um 2.6% auf CHF 5.5 Mio. (CHF 5.6
Mio.).
Das Konzernergebnis 2021 entspricht einem Gewinn pro Aktie (247'500 Stück)
von CHF 110.80 bzw. ohne Neubewertungseffekte CHF 70.45. Die
Eigenkapitalrendite lag bei 6.7%.
Portfolioausbau durch Investitionen in den Bestand
Im Berichtsjahr konnte das Portfolio nicht durch Zukäufe erweitert werden.
Der Wert des Portfolios wurde hingegen gesteigert durch die getätigten
Investitionen in die laufenden Neubau- und Sanierungsprojekte in Höhe von
CHF 22.8 Mio. Durch diese Investitionen und aufgrund der Neubewertungen
durch die unabhängigen Schätzungsexperten von PwC stieg der Marktwert des
Portfolios um CHF 35.8 Mio. bzw. 4.3% und erreichte zum Bilanzstichtag CHF
874.4 Mio. (CHF 838.6 Mio.).
Die Liegenschaften von Warteck Invest befinden sich unverändert in elf
Kantonen. Damit ist das Portfolio geografisch gut diversifiziert. Die
dynamischen Wachstumsregionen Basel und Zürich bilden mit einem Anteil von
49% (48%) bzw. 31% (32%) die geografischen Schwerpunkte. Die Liegenschaften
sind aber nicht nur geografisch, sondern auch hinsichtlich der Nutzung und
der Mieterstruktur gut diversifiziert. Das hat sich auch im zweiten Jahr der
Corona-Krise positiv auf die Entwicklung der Erträge und der Marktwerte
ausgewirkt. Zwar gerieten auch im Berichtsjahr einige Mieter aufgrund der
behördlichen Massnahmen und Nachfrageeinbrüchen in finanzielle Engpässe. Die
daraus resultierenden Mietzinserlasse beschränkten sich aber mit CHF 0.25
Mio. auf 0.7% der Soll-Mietzinsen.
Tiefere Leerstände, höherer Erfolg aus Vermietung
Trotz der coronabedingten Mietzinserlasse sowie vereinzelten
Mietzinsreduktionen im Rahmen der Vermietung von Geschäfts- und Büroflächen
erhöhten sich die Soll-Mietzinsen im Berichtszeitraum insgesamt um 0.4% auf
CHF 36.9 Mio. (CHF 36.7 Mio.). Gleichzeitig konnte die Leerstandsquote
weiter von 3.0% auf 2.4% reduziert werden. Debitorenverluste mussten keine
hingenommen werden. Die Betriebskosten und Aufwendungen für den
Liegenschaftsunterhalt schlugen mit CHF 5.2 Mio. zu Buche (CHF 5.0 Mio.). Im
Ergebnis stieg der Erfolg aus Vermietung um 0.7% auf CHF 30.8 Mio. (CHF 30.6
Mio.).
Tiefere Finanzierungskosten trotz höherem Kreditbestand
Der Kreditbestand erhöhte sich im Berichtsjahr um CHF 15.9 Mio. auf CHF
395.3 Mio. Dies entspricht einer Belehnung der Liegenschaften von 45%. Der
Netto-Finanzaufwand ging dennoch aufgrund der attraktiven
Refinanzierungsmöglichkeiten um 2.6% auf CHF 5.5 Mio. zurück. (CHF 5.6
Mio.). Der durchschnittlich kapitalgewichtete bezahlte Zinssatz für die
Kredite reduzierte sich weiter auf 1.4% (1.5%) bei einer kapitalgewichteten
durchschnittlichen Zinsbindung von 8.5 Jahren. Der Zinsspread (Differenz
zwischen Nettorendite der Liegenschaften und durchschnittlichen
Finanzierungskosten) lag im Berichtsjahr bei 2.3%. Die Eigenkapitalquote
betrug solide 47%.
Planmässige Entwicklung der Projekte, gut gefüllte Pipeline
Im Berichtsjahr wurden die bereits laufenden Projekte weiter vorangetrieben
und es wurden neue Projekte lanciert. Im Januar konnten die Bauarbeiten für
den Neubau des Wohn- und Geschäftshauses «Syd» am Dreispitz in Basel
gestartet werden. In Kürze ist der Rohbau des zwölfgeschossigen Gebäudes
fertiggestellt und die Arbeiten zum Innenausbau können beginnen. Für das
Erdgeschoss mit publikumsintensiver Nutzung konnte die Coop Genossenschaft
als langjährige Mieterin gefunden werden. In den Obergeschossen entstehen
neben Büro- und Geschäftsflächen 48 moderne Stadtwohnungen. Das Gebäude wird
mit dem Gold Standard des Nachhaltigkeitslabels SGNI/DGNB zertifiziert. Die
Investitionskosten des Neubaus sind mit rund CHF 45 Mio. veranschlagt. Nach
Abzug des Baurechtszinses wird mit CHF 2.1 Mio. jährlichen Mieteinnahmen
gerechnet. Die Fertigstellung ist für Januar 2023 geplant.
Von Mai bis November erfolgte die umfassende Sanierung einer Wohnüberbauung
in Aarburg AG mit 35 Wohnungen. Der Eingriff erfolgte im bewohnten Zustand.
Für diese Sanierung wurden rund CHF 3.5 Mio. investiert, welche nach
mietrechtlichen Vorgaben auf die Mietzinse umgelegt werden.
Die Geschäftsliegenschaft Weierweg/Webereiweg in Buchs AG wurde im
Berichtsjahr einer umfassenden Potenzialanalyse unterzogen. Basierend auf
dieser Analyse wurde die Planung einer Arealentwicklung gestartet mit dem
Ziel, das Potenzial des Grundstücks zu aktivieren und die Liegenschaft
nachhaltig marktfähig zu erhalten.
Für die Überbauung Binningerstrasse/Weiherweg in Allschwil BL mit 82
Wohnungen hat sich der Totalersatz bei gleichzeitiger Nachverdichtung des
Areals in zwei Etappen als die nachhaltigste Lösung erwiesen. Im
Berichtsjahr wurde ein entsprechendes Quartierplanverfahren gestartet.
Nach einem langjährigen Planungsverfahren sind die Quartierpläne in der
Hagnau in Muttenz BL seit Ende 2021 rechtskräftig. Warteck Invest ist
Eigentümerin einer Bauparzelle mit 1'348 m2 im Perimeter «Hagnau-West». Auf
dieser Parzelle kann im Rahmen des nun gültigen Quartierplans ein Wohn- und
Geschäftshaus mit rund 12'500 m2 Bruttogeschossfläche realisiert werden.
Ziel ist es, bis im 2024 ein baubewilligtes Projekt zu erarbeiten.
Neben den abgeschlossenen und den seit längerem laufenden Projekten wurden
im Berichtsjahr auch neue Projekte lanciert. So wurde mit der Planung von
zwei Totalsanierungen in Basel und in Suhr AG von insgesamt rund 130
Wohnungen begonnen. Die Investitionssummen sind mit CHF 4.6 Mio. in Basel
bzw. CHF 13.1 Mio. in Suhr AG veranschlagt.
Zusammen mit den beschriebenen Projekten besteht für die kommenden rund fünf
bis sieben Jahre eine Pipeline aus einer Reihe weiterer Aufstockungs-,
Sanierungs- und Arealentwicklungsprojekte mit einem Gesamtvolumen von über
CHF 270 Mio.
Konstant attraktive Ausschüttung
Die Namenaktien von Warteck Invest erreichten im September des
Berichtsjahres ein Allzeithöchst bei CHF 2470. Zum Jahresende schlossen die
Titel bei CHF 2370, was gegenüber dem Jahresanfangskurs einem leichten Plus
von 0.4% entsprach. Zusammen mit der Ausschüttung von CHF 70.00 vom Mai 2021
erzielten die Titel eine Gesamtrendite von 3.4%. Der Verwaltungsrat
beantragt der Generalversammlung vom 18. Mai 2022 eine gegenüber dem Vorjahr
konstante Ausschüttung von CHF 70.00 pro Aktie. Dies entspricht gemessen am
Jahresendkurs einer Dividendenrendite von 3.0%. Die Ausschüttung erfolgt im
Rahmen der zulässigen Quote von 50% steuerlich privilegiert aus den
Kapitaleinlagereserven.
Nachhaltigkeitsberichterstattung
Warteck Invest geht das Thema Nachhaltigkeit umfassend in den Dimensionen
Ökologie, Ökonomie und Soziales an. Angaben zu den relevanten
Nachhaltigkeitsthemen und dem entsprechenden Engagement der Gesellschaft
werden auch dieses Jahr in einem separaten Nachhaltigkeitsbericht
offengelegt (www.warteck-invest.ch/de/unternehmen/nachhaltigkeit).
Ausblick
Das qualitativ hochwertige Immobilien-Portfolio und die gut gefüllte
Projektpipeline sorgen in mittlerer Frist für Nachhaltigkeit auf der
Ertragsseite. Das aktive und konservative Finanzierungsmanagement sorgt für
attraktive und planbare Konditionen für Fremdkapital als grössten
Kostenblock. Die regelmässigen Gebäudezustandsanalysen und das
professionelle Facility-Management verhindern Überraschungen beim
Unterhaltsaufwand. Schliesslich steigert die fortschreitende Digitalisierung
die Effizienz der bereits schlanken Organisation. Aus all diesen Gründen
sind der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung überzeugt, dass die
Voraussetzungen für eine nachhaltig positive Entwicklung von Warteck Invest
weiterhin gegeben sind.
Veränderungen im Verwaltungsrat
Dr. Ulrich Vischer stellt sich aufgrund des Erreichens der Altersgrenze an
der kommenden Generalversammlung vom 18. Mai 2022 nicht mehr zur Wiederwahl.
Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung danken Herrn Dr. Ulrich Vischer
für sein langjähriges Engagement zum Wohle der Gesellschaft. Im Hinblick auf
das künftige Wachstum und die Projektpipeline soll der Verwaltungsrat um ein
Mitglied verstärkt werden. Neu zur Wahl in den Verwaltungsrat werden der
Generalversammlung daher Frau Tanja Temel und Herr Dr. Roland Müller
vorgeschlagen. Frau Tanja Temel ist dipl. Architektin ETH SIA und Inhaberin
des Architekturbüros ATT AG in Luzern. Neben weiteren Mandaten ist sie unter
anderem Mitglied der Stadtbildkommission in Aarau. Dr. Roland Müller ist als
Advokat und Notar Partner der Anwaltskanzlei VISCHER AG in Basel. Seine
Schwerpunkte in der beruflichen Tätigkeit liegen im Bereich Bau-,
Immobilien- und Gesellschaftsrecht.
Geschäftsbericht zum Download
Der vollständige Geschäftsbericht 2021 steht ab sofort auf unserer Webseite
www.warteck-invest.ch zur Verfügung.
Kennzahlen Gesellschaft und Immobilien-Portfolio
2021 2020 Verände-
rung
Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern Mio. 39 38.2 2.00%
(EBIT) CHF
EBIT exkl. Neubewertungseffekt Mio. 25.9 25.9 0.20%
CHF
Konzerngewinn vor Steuern Mio. 33.5 32.6 2.80%
CHF
Konzerngewinn Mio. 27.4 26.8 2.40%
CHF
Konzerngewinn exkl. Mio. 17.4 16.5 5.60%
Neubewertungseffekt1 CHF
Fremdfinanzierungsgrad2 % 53 51.9 2.10%
Net Gearing3 % 94 93 1.30%
Eigenkapitalquote % 47 48.1 -2.20%
Eigenkapitalrendite4 % 6.7 6.7 0.00%
Marktwert Immobilien-Portfolio Mio. 874.4 838.6 4.30%
CHF
Leerstandsquote5 % 2.4 3 -19.60%
Bruttorendite6 % 4.5 4.6 -1.80%
Nettorendite7 % 3.7 3.8 -1.60%
Performance8 % 5 5.2 -3.60%
Börsenkapitalisierung Mio. 586.6 589.1 -0.40%
CHF
im Verhältnis zum inneren Wert 1.41 1.45 -2.80%
Personalbestand am 31.12. 13 12 8.30%
in Stellenprozenten % 1'240 1'070 15.90%
1Steuereffekte berücksichtigt
2Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme
3Verbindlichkeiten aus Finanzierungen abzüglich liquide Mittel in % des
Eigenkapitals
4Konzerngewinn in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals
5Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)
6Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur
Renditeliegenschaften)
7Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in Prozenten des
Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)
8Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt zuzüglich
Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am
01.01. (nur Renditeliegenschaften)
Kennzahlen Namenaktie
2021 2020 Verände-
rung
Kurs am 31.12. CH- 2'370 2'380 -0.40%
F
Innerer Wert CH- 1'684 1'643 2.50%
F
Agio1 % 40.8 44.9 -9.10%
Konzerngewinn pro Titel CH- 110.8 108.18 2.40%
F
Konzerngewinn exkl. Neubewertungseffekt CH- 70.43 66.67 5.60%
pro Titel2 F
Kurs-Gewinn-Verhältnis (P/E) 21.4 22 -2.80%
Performance seit 01.01.3 % 3.4 18.9 -
1Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert
2Steuereffekt berücksichtigt
3Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am
01.01.
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Ende der Ad-hoc-Mitteilung
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1308051 22.03.2022 CET/CEST
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