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    BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Investmentzahlen für das 1.
Halbjahr 2022 / Trotz sich ändernder Vorzeichen auf dem
Investmentmarkt: starkes Halbjahresergebnis mit 30 Mrd. Euro Umsatz
Frankfurt/Main (ots) - Der deutsche Markt für gewerbliche Immobilien verzeichnet
zum Halbjahr einen Investmentumsatz von 30,2 Mrd. EUR. Es war vor allem der
historisch fulminante Jahresstart mit gut 19,7 Mrd. EUR, der zu diesem neuen
Spitzenwert beigetragen hat. Das zweite Quartal stand eindeutig unter dem
Einfluss des Ende Februar begonnen Kriegs gegen die Ukraine. Das sich innerhalb
von wenigen Tagen und Wochen gewandelte Investitionsumfeld hat deutlich dämpfend
auf das Marktgeschehen gewirkt, sodass für die Frühjahrsmonate ein Resultat von
10,5 Mrd. EUR registriert werden kann. Das Investmentvolumen in Wohnimmobilien
(ab 30 Einheiten) summiert sich im ersten Halbjahr auf 7 Mrd. EUR, davon wurden
3 Mrd. EUR im zweiten Quartal platziert. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP
Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit 30, 2 Mrd. EUR bestes Halbjahresergebnis der Historie
- Nach Rekordjahresauftakt (19,7 Mrd. EUR) spürbar gesunkene Marktdynamik in Q2
  (10,5 Mrd. EUR)
- Einzeldeals (18,9 Mrd. EUR) und Portfoliotransaktionen (11,4 Mrd. EUR) mit
  hohen Halbjahresumsätzen
- Einzeldeals mit 62 % Marktanteil deutlich in Führung
- Büroobjekte bleiben Investitionsschwerpunkt mit 43 % Marktanteil (13,1 Mrd.
  EUR)
- Berlin mit 4,6 Mrd. EUR weit vor Frankfurt (3,4 Mrd. EUR) und Hamburg (2,6
  Mrd. EUR)
- Trendwende bei Netto-Spitzenrenditen Büro und Logistik
- Ausländische und deutsche Investoren gleichauf mit jeweils 50 % Marktanteil
- Rund 812 Transaktionen davon 368 im zweiten Quartal (nur Gewerbe)

"Die deutschen Investmentmärkte sind in den Wochen nach Ausbruch des Kriegs
gegen die Ukraine in eine neue Phase eingetreten. Innerhalb weniger Wochen haben
sich für Investoren die Vorzeichen auf den Anlagemärkten verändert. Neben den
geopolitischen Verwerfungen und den deutlich eingetrübten wirtschaftlichen
Aussichten war es allen voran das Ende der lockeren Geldpolitik und die nun auch
von der EZB eingeläutete Zinswende, die viele Investoren veranlasst bzw. auch
gezwungen hat, ihre Anlagestrategie zu justieren und zum Teil neu zu denken.
Finanzierungskonditionen haben sich innerhalb kürzester Zeit spürbar verändert
und die Swap Rates spiegeln die aktuellen Erwartungen der Finanzwelt in
eindrucksvoller Weise wider. Es kann wenig überraschen, dass dabei die zuvor
noch historisch hohe Marktdynamik gesunken ist. Was wir jetzt erleben, ist die
klassische Reaktion des Marktes auf ein stark verändertes Investitionsumfeld.
Wir kennen dies aus anderen Phasen wie der globalen Finanzmarktkrise 2007/2008
und dem Platzen der Dot.com Blase 2001, um nur zwei Beispiele zu nennen",
erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland und führt
weiter aus: "Wichtig ist zu verstehen, dass die Situation jetzt eine deutlich
andere ist als im zweiten Quartal 2020, wo der deutsche Investmentmarkt in der
Tat für einige wenige Monate komplett zum Stillstand gekommen ist. Damals hat
die neue pandemische Lage in Kombination mit den weltweit implementierten
Lockdown-Maßnahmen den Markt zum Erliegen gebracht. Davon sind wir aktuell weit
entfernt, und die Zahl von 368 Transaktionen im zweiten Quartal ist ein Beleg
dafür. Es werden weiterhin täglich neue Kaufverträge unterzeichnet, verhandelt
und auch angebahnt. Natürlich agieren Investoren mit erhöhter Umsicht. Natürlich
hat sich das Bieterfeld bei den großvolumigen Core-Produkten verschlankt.
Selbstverständlich gestalten sich Vertragsverhandlungen schwieriger als noch
zuvor, denn jetzt muss sich erst einmal ein neues Preisniveau finden. Die
Preisvorstellungen der Verkäufer befinden sich noch auf dem historisch hohen
Niveau von Anfang 2022, während die Realität der Ankaufwilligen eine komplett
neue ist. Investoren sind zum Teil täglich gezwungen, ihre Finanzierung zu
überprüfen und neu zu kalkulieren. Dass es da einen sogenannten Gap, eine
deutliche Schere zwischen den Kaufpreisvorstellungen von Verkäufern und Käufern
gibt, liegt auf der Hand. In der Regel dauern solche Findungsphasen, in denen
beide Parteien ein neues, für alle passendes Preisniveau finden, sechs bis neun
Monate. Danach springen die Märkte erfahrungsgemäß wieder komplett an und die
Marktdynamik steigt. Es spricht vieles dafür, dass wir die Wiederholung dieses
Musters in den kommenden Monaten beobachten können", ist sich Zorn sicher.

Büro bleibt mit Abstand stärkste Assetklasse

Büroobjekte sind weiterhin die stärkste Assetklasse auf dem deutschen Markt für
gewerbliche Immobilien. Im ersten Halbjahr wurden rund 13,1 Mrd. EUR in diesem
Segment erfolgreich platziert (Q2: 3,3 Mrd. EUR), sodass sich ihr Marktanteil
zur Jahreshälfte auf gut 43 % beläuft. Im Rahmen von Einzeltransaktionen sind
bis dato 7,3 Mrd. EUR in Büroimmobilien geflossen, weitere 5,8 Mrd. EUR wurden
im Zuge von Portfoliotransaktionen platziert. Zu dem hohen Volumen bei den
Paketverkäufen hat überproportional die im ersten Quartal erfolgte
alstria-Übernahme durch Brookfield beigetragen, im zweiten Quartal hat sich die
Marktdynamik in diesem Segment spürbar verringert. Im Frühjahr hat sich das
Investmentgeschehen in der Assetklasse Büro ganz eindeutig auf
Einzeltransaktionen konzentriert, die gut 3 Mrd. EUR zum jüngsten Ergebnis
beigesteuert haben. Der Investmentmarkt für Logistikimmobilien bewegt sich
weiterhin auf einem im Langzeitvergleich sehr hohen Niveau und der Marktanteil
dieser Assetklasse erreicht zum Halbjahr die Bestmarke von 22 %. Erstmals kann
für die ersten sechs Monate des Jahres ein Ergebnis von 6,6 Mrd. EUR registriert
werden, wovon 1,8 Mrd. EUR im zweiten Quartal investiert wurden. Wie bei den
Büroobjekten hat sich das Transaktionsgeschehen im Logistiksegment in den
vergangenen Wochen ganz eindeutig auf Einzeltransaktionen konzentriert, sie
verantworten fast 80 % des Q2-Volumens. Vergleichsweise konstant präsentiert
sich im bisherigen Jahresverlauf der Markt für Einzelhandelsimmobilien mit
jeweils 2 Mrd. EUR Investmentvolumen im ersten und zweiten Quartal. Das
Halbjahresresultat von 4 Mrd. EUR entspricht einen Marktanteil von 13,5 % und
einem Anstieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum von gut 45 %. Ebenfalls stabil,
aber auf einem deutlich höheren Niveau, präsentiert sich der Investmentmarkt für
Healthcare-Immobilien. Erstmals wurde zum Halbjahr die 2-Mrd.-EUR-Marke
geknackt. Allein im zweiten Quartal sind 1,1 Mrd. EUR in dieser Assetklasse
investiert worden. Nur langsam erholt sich der deutsche Hotelmarkt von den Aus-
und Nachwirkungen der Corona-Pandemie. Im ersten Halbjahr konnte für diese
Assetklasse noch keine Portfoliotransaktion verzeichnet werden, sodass
ausschließlich Einzeldeals für das bisher registrierte Volumen von rund 770 Mio.
EUR verantwortlich zeichnen (Q2: 330 Mio. EUR).

Einzeldeals mit 62 % Marktanteil deutlich in Führung

Die Investitionstätigkeit konzentriert sich im laufenden Jahr 2022 über weite
Strecken auf Einzeltransaktionen. Mit einem Investmentvolumen von 18,9 Mrd. EUR
beläuft sich ihr Marktanteil aktuell auf 62 %, wobei sie insbesondere für das
Investmentgeschehen im zweiten Quartal verantwortlich zeichnen (80 % Marktanteil
in Q2). Für Portfoliodeals wird zum Halbjahr der zweithöchste Wert in der
Langzeitbetrachtung mit 11,4 Mrd. EUR registriert. Nach dem Rekordjahresauftakt
mit 9,3 Mrd. EUR muss für das Frühjahr 2022 ein deutlich geringeres Volumen von
gut 2 Mrd. EUR vermeldet werden. Die Analyse der Paketverkäufe nach Assetklassen
zeigt, dass im ersten Halbjahr rund 5,8 Mrd. EUR im Rahmen von Büro-Paketen
platzier wurden. Auf den Plätzen folgen Logistik mit 3,5 Mrd. EUR und
Einzelhandel mit 1,1 Mrd. EUR.

Ausländische und deutsche Investoren sind aktuell gleichauf mit jeweils 50 %
Marktanteil. Erstmals nach 2015 haben ausländische Marktteilnehmer damit wieder
rund die Hälfte des registrierten Investmentvolumens generiert. Sie waren u. a.
an der alstria-Übernahme beteiligt, haben verschiedene Portfoliotransaktionen im
dreistelligen Millionenbereich getätigt und zeichnen auch für eine Vielzahl von
großvolumigen Einzeltransaktionen verantwortlich. Sie sind dabei allen voran im
Büro- und Logistiksegment auffällig aktiv.

A-Standorte überschreiten 15 Mrd. EUR Investmentvolumen

"Die deutschen A-Standorte haben zum Halbjahr erstmals die 15-Mrd.-EUR-Marke
überschritten. Der Rekordauftakt mit über 10 Mrd. EUR hat dabei sicherlich den
Unterschied gemacht. In den vergangenen Wochen haben die Investoren in
Deutschlands Top-Standorten spürbar den Fuß vom Gas genommen, sodass für das
zweite Quartal ein Ergebnis von nur noch 4,5 Mrd. EUR zu vermelden ist. Ihr
Marktanteil am bundesweiten Ergebnis notiert damit zuletzt bei
unterdurchschnittlichen 43 %, was umso bemerkenswerter ist, da es ja vor allem
Einzeltransaktionen waren, die im laufenden Jahr einen Großteil des
Investmentvolumens auf sich vereinigten. Hinzu kommt, dass die Objekte im Rahmen
der alstria-Übernahme mehrheitlich in den Immobilienhochburgen verortet sind. Es
scheint für den Moment, dass Käufer und Verkäufer abseits der Top-Märkte
schneller ein positives Verhandlungsergebnis erzielen können, während sich in
den A-Standorten das Zusammenkommen beider Seiten insbesondere im Core- und
sogenannten Super-Core-Segment derzeit aufwendiger gestaltet. Mit dem Wissen,
dass die deutschen A-Standorte über eine sehr solide wirtschaftliche Basis und
gut funktionierende Nutzermärkte verfügen, dürfte diese Phase mit großer
Wahrscheinlichkeit vorübergehend sein, denn die Investoren wissen um die kurz-
und langfristigen Chancen, die diese Standorte bieten", erläutert Nico Keller,
Deputy CEO der BNP Paribas Real Estate GmbH. Berlin führt einmal mehr das Feld
der Top-Standorte mit weitem Abstand und einem Investmentvolumen von

4,6 Mrd. EUR an. Es ist damit das zweithöchste Halbjahresergebnis in der
Historie der Bundeshauptstadt. In Frankfurt wurde erstmals nach 2018 wieder die
3-Mrd.-EUR-Marke zum Halbjahr überschritten (3,4 Mrd. EUR). Auf Platz drei folgt
Hamburg mit einem Rekordergebnis von 2,6 Mrd. EUR. Eine deutliche Steigerung
gegenüber dem Vorjahr ist weiterhin für Düsseldorf zu vermelden, das mit 1,9
Mrd. EUR eine neue Bestmarke verzeichnet. Gegenüber dem Vorjahr haben München
und Köln deutlich an Investmentvolumen eingebüßt. In der bayerischen
Landeshauptstadt steht ein Minus von 53 % zu Buche. Das Halbjahresergebnis
beläuft sich aktuell auf 1,6 Mrd. EUR. In Köln ist der Umsatz um -22 % auf rund
630 Mio.EUR zurückgegangen.

Büro- und Logistikrenditen erstmals seit 2009 wieder gestiegen

"Die neue Realität auf den weltweiten Finanzmärkten bzw. das veränderte
Zinsumfeld wird in der Entwicklung der Spitzenrenditen in den letzten Wochen
zunehmend sichtbar. Vor dem Hintergrund, dass Investoren beim Einsatz von
Fremdkapital gezwungen sind, ihre geplanten Ankäufe aufgrund der stark
gestiegenen Finanzierungskosten neu kalkulieren zu müssen, liegt auf der Hand,
dass das ursprünglich aufgerufene Preisniveau von Verkäuferseite kaum mehr
erreicht wird. Die Trendwende bei den Kaufpreisen bzw. den Renditen ist nun
gekommen und vollzieht sich schrittweise. Aktuell fehlt uns noch die Evidenz,
insbesondere im Core-Segment, um bereits ein neu erreichtes Preisniveau seriös
und valide abbilden zu können" stellt Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas
Real Estate GmbH, fest. "Obgleich die Vermietungsmärkte, speziell bei Büro und
Logistik, trotz aller Herausforderungen aktuell weiter wirklich gut laufen,
müssen wir im Bürosegment einen Anstieg der Netto-Spitzenrendite von rund 15
Basispunkten für die Mehrheit der großen Bürohochburgen registrieren und in den
weiterhin stark nachgefragten Top-Logistikmärkten bundesweit um 10 Basispunkte."
Die Spitzenrendite für Büroimmobilien ist um jeweils 15 Basispunkte in Berlin
(2,55 %), Düsseldorf (2,90 %), Frankfurt (2,80 %), Hamburg (2,70 %), Köln (2,75
%) und Stuttgart (2,75 %) gestiegen. Eine Ausnahme bildet die traditionell stark
nachgefragte Wirtschaftsmetropole München mit einem Anstieg von 10 Basispunkten
auf jetzt 2,60 %. In den bundesdeutschen Logistikhochburgen notiert die
Netto-Spitzenrendite nun bei 3,10 %. Noch keine Veränderungen werden für das
Retail-Segment registriert. Die Spitzenrenditen notieren somit wie folgt:
Fachmarktzentren (3,50 %), einzelne Fachmärkte (4,40%) und Shoppingcenter (4,70
%).

Perspektiven für 2022

"Die aktuell marktdominierende Preisfindungsphase, in der Verkäufer wie Käufer
ein neues Niveau finden, das für beide Seiten funktioniert, dürfte unserer
Erfahrung nach noch einige Monate in Anspruch nehmen. Es ist nicht zuletzt ein
Prozess, der erfahrungsgemäß mit steigender Evidenz und zurückkehrender
Sicherheit Fahrt aufnimmt. Vor allem ab Frühherbst dürfte sich der deutsche
gewerbliche Investmentmarkt wieder deutlich lebhafter mit einer spürbar
steigenden Anzahl an Transaktionen präsentieren. Die aktuell gut laufenden
Vermietungsmärkte, die über sehr gute Fundamentaldaten verfügen, dürften
Investoren dabei zusätzliche Sicherheit bei Anlage- und
Investitionsentscheidungen geben. Wer über langjährige Erfahrungen im Markt
verfügt, weiß um die Sicherheit und die Chancen, die die deutschen Immobilien-
und Investmentmärkte insbesondere im internationalen Vergleich bieten - vor
allem in den Punkten Leerstandsniveau, Flächenumsatz und Mietpreisentwicklung.
Vor diesem Hintergrund sind wir vorsichtig optimistisch, dass wir zum Jahresende
einen wieder dynamischen deutschen Investmentmarkt erleben werden, der mit
großer Wahrscheinlichkeit ein Investmentvolumen jenseits der 50 Mrd. EUR
erreichen dürfte. Weiterhin ist eine stärkere Ausdifferenzierung der
Netto-Spitzenrenditen nach Assetklasse und Standort ein sehr wahrscheinliches
Szenario. Die Renditen dürften sich auf ein höheres Niveau, sprich auf ein nach
unten angepasstes Preisniveau, zubewegen. Mit dem Verständnis, eine starke
deutsche Wirtschaft als Investitionsbasis zu haben, dürften Investoren einmal
mehr sehr genau regionale Unterschiede und vor allem lokale Stärken in den Fokus
nehmen und versuchen, Immobilienwerte nachhaltig und nicht zuletzt
zukunftsgerecht zu heben. Auch dies ist eine große Chance für den deutschen
Markt", fasst Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, die
Aussichten zusammen.

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http://www.realestate.bnpparibas.de

Pressekontakt:

Chantal Schaum
Head of Public Relations
BNP Paribas Real Estate Holding GmbH
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