Das Dilemma offener Immobilienfonds
Die Anleger offener Immobilienfonds haben in den vergangenen zehn Jahren eine sehr wechselvolle Entwicklung dieser Anlageklasse miterleben dürfen. Zunächst die Finanzkrise: Als zu viele Anleger gleichzeitig aus den Fonds flüchten wollten, brach der Markt zusammen. Die Fonds konnten ihre Objekte nicht schnell genug verkaufen, um ausreichend liquide Mittel zu generieren. In der Not stoppten etliche Fonds die Auszahlung. Anleger saßen auf ihren Anteilen fest.
Das sollte nicht wieder passieren, beschloss der Gesetzgeber und führte mit dem Kapitalanlagegesetzbuch im Mai 2013 eine Haltefrist von mindestens 24 Monaten und die Rückgabefrist von einem Jahr ein. Seitdem galten offene Immobilienfonds als Auslaufmodell - auch deshalb, weil sich REITs als attraktives Konkurrenzprodukt auf dem Markt zu etablieren begannen.
Der Abgesang auf die einstmals beliebten offenen Immobilienfonds kam jedoch etwas zu früh. Anleger, die sich nicht von der Neuregulierung der Anlageklasse verunsichern ließen und ihre Fonds-Anteile behielten, hatten damit zwar keine Rendite-Turbos im Depot. Doch einige Fonds wie beispielsweise der KanAm Leading Cities Invest warfen immerhin verlässliche Renditen von mehr als drei Prozent pro Jahr ab. Wem es vor allem um einen ruhigen Schlaf bei überschaubarer Volatilität seines Investments geht, war hier gut aufgehoben.
Weniger Leerstände, höhere Preise und Mieten
Bis zuletzt hielt der positive Trend an. Ein wesentlicher Grund für die stabile Entwicklung der offenen Immobilienfonds in den vergangenen Jahren waren steigende Immobilienpreise und Mieten sowie sinkende Leerstands-Quoten. Laut einer aktuellen Studie der Ratingagentur Scope haben neun von 14 untersuchten Fonds ihre Vermietungsquote im Vergleich zum Vorjahr halten oder steigern können (siehe Tabelle der Top-5-Fonds). Die Vermietungsquote hat einen hohen Einfluss auf die Fondsperformance und ist daher eine der wichtigsten Kennzahlen zur Bewertung von offenen Immobilienfonds.
Quelle. Scope
Größter Zuwachs beim grundbesitz global
Laut Studie liegt die nach Fondsvermögen gewichtete durchschnittliche Vermietungsquote aktuell bei 94,6% (Stand: 30.04.2017). Damit wurde der schon im Vorjahr hohe Vermietungsstand (93,8%) nochmals übertroffen.
Das Spektrum der Vermietungsquoten der 14 untersuchten Fonds reicht aktuell von 90,1% bis 99,1%. Ab einer Quote von 97% besteht faktisch Vollvermietung. Diese Schwelle erreichen derzeit vor allem Fonds mit einem geringen Volumen wie der UniInstitutional German Real Estate und der Leading Cities Invest von KanAm. Bei den großvolumigen Fonds hat mit 97,4% der UniImmo: Deutschland die höchste Quote. Den größten Anstieg der Vermietungsquote verzeichnete der grundbesitz global. Auf Jahressicht verbesserte er sich um 7,7 Prozentpunkte. Es folgen der UniInstitutional German Real Estate mit 6,5 Prozentpunkten und der hausInvest mit 1,7 Prozentpunkten.
Konjunktur in Europa: läuft
Für den aktuellen Rückgang des Leerstands in den Objekten offener Immobilienfonds seien vor allem zwei Faktoren verantwortlich, so Scope. Zum einen führe die konjunkturelle Erholung in zahlreichen europäischen Ländern zu einen Anstieg der Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen. Zum anderen nutzten die Manager offener Immobilienfonds das aktuelle Hochpreisumfeld auf den Immobilienmärkten gezielt für Portfoliobereinigungen. Dabei würden häufig Objekte mit hohem Leerstand veräußert.
Ausblick: Vermietungsquoten lassen sich kaum noch erhöhen
Wie gesagt: Die aktuellen Zahlen lesen sich zunächst gut. Leider steckt in dem Zahlenwerk aber auch eine schlechte Botschaft: Die Vermietungsquoten der offenen Immobilienfonds befinden sich auf einem so hohen Niveau, dass sie sich bei vielen Fonds kaum noch nennenswert erhöhen lassen. Der Grund: 100 Prozent Vermietungsquote ist realistisch nicht erreichbar. Schließlich ist immer ein gewisser Anteil an Fluktuationsleerstand vorhanden. Die Luft nach oben ist also dünn geworden. Scope erwartet auf Jahressicht stabile bis leicht fallende Vermietungsquoten. Die Folge: Der Wert der Fondsanteile könnte erstmals seit Jahren wieder sinken.
Ein weiteres Problem: Da sich vollvermietete Core-Immobilien auf einem sehr hohen Preisniveau befinden, investieren Fondsmanager die den Fonds zufließenden Anlegergelder verstärkt in Objekte abseits des klassischen Core-Segments - wie beispielsweise Projektentwicklungen oder Objekte mit Leerstand. Dieses Investitionsverhalten führt in der Tendenz zu einem Absinken der Vermietungsquoten.
Niedrigere Vermietungsquoten würden Rating deutlich belasten
Leerstehende Immobilien erwirtschaften nicht nur keine Mieterträge, sondern verursachen zusätzliche Kosten wie beispielsweise Sanierung und Vermarktung. Ein hoher Leerstand belastet die Performance offener Immobilienfonds daher deutlich.
Fazit: Offene Immobilienfonds glänzen mit guten Zahlen und mittelmäßigen Zukunftsaussichten.
Die komplette Studie als PDF-Dokument.
(MvA)
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