Scope-Ratings: So gut sind die 11 wichtigsten Offenen Immobilienfonds
Die Berliner Rating-Agentur Scope Analysis hat alle für Privatanleger relevanten offenen Immobilienpublikumsfonds in Deutschland, die über mehr als ein abgeschlossenes Geschäftsjahr verfügen, neu bewertet. Wir haben zusammengestellt, zu welchem aktuellen Urteil die Analysten kommen.
Die anhaltend niedrigen Zinsen hierzulande und die stetig steigende Nachfrage nach Sachwertinvestments dürften Betongold-Fonds auch weiterhin enorm hohe Zuflüsse bescheren, prognostizieren die Analysten von Sope Ratings: "Wir erwarten, dass die Netto-Mittelzuflüsse offener Immobilienfonds in diesem Jahr auf dem Niveau des Vorjahres liegen werden."
Allein in den ersten drei Monaten dieses Jahres sind den in Deutschland zugelassenen und von Scope bewerteten aktiven offenen Immobilienpublikumsfonds demnach 2,8 Milliarden Euro zugeflossen. Zum Vergleich: Im gesamten Jahr 2014 waren es 3,9 Milliarden Euro und im Jahr 2015 insgesamt 5,3 Milliarden Euro.
Mittelzuflüsse ungleich verteilt
Von den gesamten Nettomittelzuflüssen im ersten Quartal dieses Jahres entfallen laut Scope 83 Prozent auf vier Fonds: Dem Uniimmo Europa flossen 784 Millionen Euro, dem Grundbesitz Europa 523 Millionen Euro, dem Deka-Immobilieneuropa 519 Millionen Euro und dem Hausinvest 495 Miliionen Euro zu.
Aufgrund des hohen Interesses der Investoren haben einige Gesellschaften ihre Anteilscheinausgabe bereits vorübergehend eingestellt. "Die Herausforderung der Fondsmanager besteht nun darin, die hohe Liquidität strategiekonform zu investieren, ohne die Fondsrendite zu belasten", erklären die Scope-Analysten.
Die bisher von den Fondsmanagern erzielten Renditen spiegeln sich auch in den aktuellen Ratingveränderungen der elf analysierten Publikumsfonds für Immobilien-Investments wider:
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Grundbesitz global
Scope stuft das Rating des Grundbesitz global von bb+AIF auf bb-AIF herab
Der gut diversifizierte Grundbesitz global weist aktuell mit rund 2 Prozent im Wettbewerbsumfeld eine unterdurchschnittliche Rendite nach BVI-Methode auf. Zusammen mit einer im Vergleich zum Vorjahr noch weiter gefallenen Vermietungsquote und einer Verschlechterung der Mietvertragslaufzeiten stellt dies die wichtigsten Argumente für die weitere Verschlechterung des Ratings dar.
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Neben den ungünstigen Vermietungsparametern fällt auch die ungünstige Objektaltersstruktur negativ ins Gewicht.
Hausinvest
Scope stuft das Rating des Hausinvest von aAIF auf a+AIF herauf
Eine solide Risiko-Rendite-Relation, eine besonders risikoarme Finanzstruktur und die erfolgten Maßnahmen der Portfoliobereinigung führen zu der Verbesserung des Ratings. Risiken in den Vermietungsparametern und der Immobilienstruktur stehen einer sehr risikoarmen Finanzstruktur und einer sehr hohen geografischen Diversifikation gegenüber.
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Bei ausgeprägtem europäischem Fokus verfügt das Produkt allerdings noch über globale Anteile. Er schneidet hinsichtlich der Diversifikation nach geografischer Allokation und Nutzungsarten sowie des Länderrisikos überdurchschnittlich ab.
Uniimmo Europa
Scope stuft das Rating des Uniimmo Europa von a+AIF auf aa-AIF herauf
Im Vergleich zum Vorjahr zeichnet sich das Immobilienportfolio durch eine deutliche Verbesserung einiger Bewertungsparameter bedingt durch ein hohes Ankaufsvolumen aus.
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So konnte die Objektaltersstruktur und die Mietvertragslaufzeitenstruktur durch Ankäufe junger langfristig vermieteter Objekte deutlich gesteigert werden. Rund 50 Prozent der Objekte weisen ein wirtschaftliches Alter von weniger als zehn Jahren auf, was positiv auf die Nachvermietung und die Instandhaltungskosten wirkt.
Uniimmo Global
Scope stuft das Rating des Uniimmo Global von a-AIF auf aAIF herauf
Im Vergleich zum Vorjahr zeichnet sich der Fonds durch eine verbesserte Auslaufstruktur der Mietverträge sowie eine bessere Diversifikation der Sektoren aus. Des Weiteren konnte die Einjahresrendite mit 3 Prozent auf einem sehr hohen Niveau im Branchenvergleich gehalten werden.
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Die Bewertungen der Nachhaltigkeit als auch der Finanzstruktur fallen durchschnittlich beziehungsweise leicht unterdurchschnittlich im Branchenvergleich aus.
Uniimmo Deutschland
Scope stuft das Rating des Uniimmo Deutschland von aaAIF auf aa-AIF herab
Der Fonds ist weiterhin solide aufgestellt. Er schneidet lediglich bei der Bewertung des Länderrisikos etwas schlechter ab, hat aber eine sehr gute Risiko-Rendite-Relation, was in einer weiterhin sehr hohen Bewertung resultiert.
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Das Immobilienportfolio ist besonders hinsichtlich seiner geografischen Diversifikation und Vermietungsquote sehr gut aufgestellt.
Deka-Immobilieneuropa
Scope stuft das Rating des Deka-Immobilieneuropa von aAIF auf a+AIF herauf
Besonders eine Verbesserung der Finanzstruktur und der Mietvertragsauslaufstruktur führen zu der Heraufstufung des Ratings. Der Europaanteil (ex Deutschland) beträgt etwa 64 Prozent, womit der Fonds seinen strategischen europäischen Investmentschwerpunkt im Rahmen der avisierten Allokationsbandbreiten vollständig umsetzt, was Scope positiv bewertet.
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Die Risikoparameter des auf europäische Büroimmobilien fokussierten Publikumsfonds, der sich an Privatanleger richtet, haben sich wieder leicht verbessert. Der sehr gut diversifizierte Deka-ImmobilienEuropa positioniert sich im Wettbewerbsumfeld stabil.
Deka-Immobilienglobal
Scope stuft das Rating des Deka-Immobilienglobal von aAIF auf a+AIF herauf
Die guten Vermietungsparameter, die erfolgte Portfoliobereinigung sowie die hohe Nachhaltigkeitsausrichtung führen zu der Verbesserung des Ratings. Der Fonds bewegt sich bezogen auf die geografische Diversifikation aktuell innerhalb seines strategischen Allokationsspektrums, weist aber eine Präferenz für europäische Investmentmärkte auf, was seinen globalen Charakter abschwächt.
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Dennoch ist hervorzuheben, dass im Wettbewerbsumfeld die globale Komponente mit rund 54 Prozent recht hoch ist.
>> Diese Fonds behalten ihr Rating
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