Eigenkapital, anfängliche Tilgung, Zinsbindung: So sieht die optimale Immobilienfinanzierung aus.
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Die wichtigsten Aussagen aus diesem Video:
1. So wenig Eigenkapital wie möglich (100% Finanzierung).
Je mehr Eigenkapital der private Kapitalanleger einsetzt, desto schlechter arbeitet grundsätzlich sein Geld, weil er es in der Immobilie bindet. Außerdem macht ihn ein Eigenkapital-Puffer auf dem Konto im Zweifelsfall handlungsfähig. Eine 80-100% Finanzierung sollte er bei einem guten Objekt und normaler Bonität bekommen. Die Kaufnebenkosten sollte er aber auf jeden Fall selbst tragen - schließlich steht diesen kein echter Gegenwert gegenüber.
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2. 2-3% anfängliche Tilgung.
Finanzmathematisch ist wenig Tilgung immer besser, weil auch so wieder weniger Kapital gebunden wird. Auf der anderen Seite erhöhen sich durch eine niedrige Tilgung die Laufzeit und sein Zinsänderungsrisiko, weil er sein Kredit langsamer zurückbezahlt. Das ist auch der Grund warum die Bank unter 2% anfänglicher Tilgung nicht zustimmen wird. Wir empfehlen daher: 2-3% anfängliche Tilgung. Das führt dann zu einer Laufzeit von 25-37 Jahren.
3. Zinsbindung: So lange es geht, aber ohne zu hohen Zinsaufschlag (10-15 Jahre).
Je länger dir die Zinsen sicher sind, desto geringer das Zinsänderungsrisiko. Deshalb gilt grundsätzlich: Die Zinsen sind momentan sehr niedrig, also sollte der Anleger sie so lange es geht festschreiben. Weil die Bank das aber auch weiß, lässt sie sich das ab einem gewissen Punkt teuer bezahlen. Typischerweise gibt es ab 15 Jahren Zinsbindung unverhältnismäßig hohe Zinsaufschläge.
4. Zinsen: Unter 3%.
Die Zinsen sind das Ergebnis aus aktuellem Zinsniveau, dem Objekt, der eigenen Bonität und den sonstigen Konditionen. Bei einer 100% Finanzierung mit 2% Tilgung an einem B-Standort ist alles < 3% Zinsen im Rahmen. Am Ende muss aber immer die Gesamtrechnung aufgehen.
5. 400 Banken anfragen, um die optimale Finanzierung zu bekommen.
Die Hausbank des privaten Kapitalanlegers wird nur mit viel Glück die besten Konditionen haben. Genau deshalb gibt es Finanzierungsvermittler. Sie fragen bis zu 400 Banken gleichzeitig für ihn an. Mit guten Vermittlern ist es außerdem möglich ein Gespräch vorab zu führen - auch ohne konkretes Objekt oder mit einem Beispiel-Objekt. So kann er schon mal seine eigene Bonität prüfen und findet heraus ob sein Vorhaben finanzierbar ist. Ein Finanzierungsvermittler wird am Ende von der Bank bezahlt - weil die sich so die Arbeit in der Filiale mit ihm ersparen. Für den privaten Anleger entstehen deshalb keine Zusatzkosten. Wir haben unsere Wohnung auch auf diesem Weg finanziert. Unsere aktuelle Empfehlung für einen Finanzierungsvermittler finden sich hier.
Die optimale Immobilienfinanzierung ist also immer ein Kompromiss zwischen dem privaten Kapitalanleger und der Bank. Er möchte wenig Eigenkapital einsetzen, eher wenig tilgen und lange festschreiben. Die Bank möchte meist genau das Entgegengesetzte - und sagt ihm am Ende ob und zu welchem Zinssatz sie zu einer Finanzierung bereit ist. Mit einem Finanzierungsvermittler spart er sich viele Gespräche direkt mit der Bank und hat jemand, der für seine optimale Finanzierung kämpft.
Viel Erfolg bei der Geldanlage. Es lohnt sich.
Marco & Stefan
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