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    Savills: Top-6-Bürovermietungsmärkte Q1-2022

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Savills: Top-6-Bürovermietungsmärkte Q1-2022

06.04.2022 / 14:23
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06. April 2022


Top-6-Bürovermietungsmärkte Q1-2022

Pandemieschock überwunden - Neue Herausforderungen für Eigentümer:innen und
Nutzer:innen

  * Flächenumsatz von ca. 0,67 Mio. m² und damit 5 % über Vorjahreswert

  * Leerstand steigt auf 4,5 %, Mieten unverändert

  * Ausblick von hoher Unsicherheit geprägt

Die sechs größten deutschen Bürovermietungsmärkte haben ihren Erholungskurs
nach dem Pandemieschock vor zwei Jahren grundsätzlich fortgesetzt, zugleich
ist das Umfeld aber sowohl für die Eigentümer:innen als auch für die
Nutzer:innen noch herausfordernder geworden. So lautet für Savills das Fazit
mit Blick auf die Entwicklungen im 1. Quartal des laufenden Jahres. "Die
Eigentümer profitieren von weiterhin hohen und teils noch steigenden Mieten
und davon, dass der Flächenumsatz sich weiter erholt. Die Nutzerinnen
wiederum haben inzwischen wieder etwas mehr Auswahl bei ihrer Flächensuche,
sowohl mit Blick auf freie Bestandsflächen als auch hinsichtlich der
weiterhin recht vollen Projektpipeline", benennt Jan-Niklas Rotberg, Head of
Office Agency Germany bei Savills, zunächst die positiven Aspekte und
ergänzt: "Zugleich stellen viele Themen beide Parteien vor
Herausforderungen, etwa die stark gestiegenen Bau- und Ausbaukosten, die
ESG-Regulierung oder die Ukraine-Krise mit ihren kaum abschätzbaren Folgen."

Flächenumsatz und Leerstand steigen leicht, Mieten stagnieren

Die Zahlen zum 1. Quartal lesen sich wie folgt: Der Flächenumsatz summierte
sich in den sechs Märkten auf gut 670.000 m², das sind 5 % mehr als im
Vorjahresquartal. Die Bandbreite reicht hier von einer Umsatzverdoppelung in
München bis zu einem Rückgang um ein Drittel in Berlin. In den meisten
Märkten stieg der Leerstand weiter leicht an, nur in Hamburg und Köln blieb
er in den vergangenen drei Monaten unverändert. Insgesamt ist die
Leerstandsquote seit Ende letzten Jahres um 30 Basispunkte auf 4,5 %
gestiegen. Die Mieten zeigten sich sowohl in der Spitze als auch im
Durchschnitt weitgehend unverändert. Vereinzelt gab es nennenswerte Anstiege
(München) oder Rückgänge (Köln), in den meisten Märkten jedoch Stagnation.
Das zu erwartende Fertigstellungsvolumen für dieses Jahr beläuft sich auf
knapp 2,2 Mio. m², das wären knapp 700.000 m² bzw. 45 % mehr als in 2021.

Flächenreduktion bei großen Unternehmen absehbar

Auch wenn sich die Nachfragedynamik nach Beobachtung von Savills weiterhin
erhöht hat, ist es nach wie vor so, dass die Zurückhaltung unter großen
Unternehmen am größten ist. "In der Tendenz gilt: Je größer ein Unternehmen
ist, desto mehr Fragezeichen bestehen hinsichtlich des künftigen
Flächenbedarfs. Das hat sicherlich auch damit zu tun, dass eine räumliche
Flexibilisierung des Arbeitens für größere Organisationen mit
weitreichenderen Konsequenzen verbunden und der Transformationsprozess
deshalb komplexer und zeitaufwändiger ist als bei Klein- und
Mittelständlern", so Rotberg. Bei großen Unternehmen, die bereits Klarheit
über ihren künftigen Flächenbedarf haben, zeichnet sich immer deutlicher ab,
dass diese im Durchschnitt mit weniger Fläche pro Mitarbeitenden planen als
vor der Pandemie. Dies lässt sich laut Savills inzwischen in allen Märkten
beobachten, teils in bereits realisierten Anmietungen. "Immer mehr spricht
dafür, dass sich der Pandemieeffekt auf die Flächennachfrage am treffendsten
mit ,Weniger und höherwertiger' beschreiben lässt. Zumindest unter den
großen Unternehmen scheint der Büroflächenbedarf pro Kopf im Vergleich zur
Zeit vor der Pandemie in Summe gesunken zu sein, zugleich sind die Ansprüche
an Flächen- und Lagequalität gestiegen", erläutert Matthias Pink, Head of
Research Germany bei Savills und ergänzt: "Die veränderten Anforderungen
führen dazu, dass zwar zunehmend mehr Büroflächen leer stehen, aus Sicht
vieler Nutzer aber die falschen. Das wiederum erhöht den Druck für die
Eigentümerinnen, in ihre Flächen zu investieren."

Zahlreiche Unsicherheitsfaktoren erschweren Prognose

Insgesamt zeichnet sich nach Einschätzung von Savills für den weiteren
Jahresverlauf und möglicherweise auch darüber hinaus ab, dass das Umfeld
zwar insgesamt vermieterfreundlich bleibt, sich der Wettbewerb auf
Anbieterseite aber verschärft. "Nachfrage und Zahlungsbereitschaft für
hochwertige Büroflächen waren möglicherweise nie höher als im Moment und
angesichts gestiegener Anforderungen werden solche Flächen absehbar knapp
bleiben. Für Flächen außerhalb des Top-Segments dürfte sich die Situation
aus Nutzersicht zunehmend entspannen", glaubt Rotberg. Sowohl hinsichtlich
des Angebots als auch der Nachfrage ist eine quantitative Prognose aus Sicht
von Savills im aktuellen Umfeld sehr schwierig. Die Ukraine-Krise belastet
die deutsche Wirtschaft und die mit der Krise verbundene Unsicherheit führt
schon jetzt in Einzelfällen zu zurückgestellten Anmietungs- bzw.
Umzugsentscheidungen. Derzeit geht Savills von einem
Gesamtjahresflächenumsatz von ca. 3 Mio. m² und damit von einem Wert leicht
über dem Vorjahresniveau aus. Auch auf Angebotsseite gibt es zahlreiche
Faktoren, die eine Prognose erschweren. Insbesondere könnte die
Konstellation aus steigenden Zinsen und Baukosten dazu führen, dass geplante
Projektentwicklungen aufgegeben oder zumindest verschoben werden. Das hätte
in diesem Jahr noch keine Auswirkungen, würde aber die Pipeline für die
kommenden Jahre - derzeit sind je 2 Mio. m² fertiggestellte Bürofläche für
2023/24 absehbar - schrumpfen lassen.

Alle Daten und Fakten zu den Top-6-Bürovermietungsmärkten in Deutschland
können Sie auch unserem aktuellen Market in Minutes Top-6-Büromärkte auf
unserer Homepage unter savills.de/research entnehmen.

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partnerbüros
in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 39.000 Beschäftigten.

In Deutschland ist Savills mit mehr als 350 Mitarbeitern und
Mitarbeiterinnen in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten
präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden
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höchster Qualität. Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, ihre Kreativität
und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden
sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills bietet hochprofessionellen Service zur
Erreichung der gemeinsamen Ziele und steht synonym für eine Premiummarke und
ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell
betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.


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