Nicht die Dividende: Qualität ist jetzt mein prägender Anspruch bei einem REIT

Die Dividende ist natürlich irgendwo wichtig bei einem REIT. Aber auch dessen operative Herkunft dürfen wir nicht vergessen. Neben der reinen Ausschüttung sind es jedoch weitere Merkmale: Konstanz, Beständigkeit, Ausschüttungsverhältnis und eben die Funds from Operations.

Allerdings bin ich überzeugt, dass jetzt nicht mehr die Dividende bei einem REIT das entscheidende Merkmal sein sollte. Wobei wir auch dafür argumentieren können, dass sie es besser nie gewesen ist. Nein, sondern die Qualität ist entscheidender. Übrigens: Das tangiert letztlich dann doch auch die Ausschüttung.

REIT: Darum die Qualität, nicht die Dividende

Die Dividende hat bei dem einen oder anderen REIT lange Zeit als ein gutes Merkmal funktioniert. Wer auf Spurensuche gegangen ist, welcher Real Estate Investment Trust in Niedrigzinszeiten operativ stark performte, der fand solide Renditemöglichkeiten. Das ist in Teilen heute immer noch so.

Entscheidend ist jedoch zu erkennen, dass sich diese Zeiten verändern. Die Zinsen steigen und das Marktumfeld für Real Estate Investment Trusts verändert sich. Qualität ist das entscheidendere Gebot der Stunde. Konkret heißt das für mich: Neben dem Geschäftsmodell und der Breite des Portfolios sind es andere Dinge, die ich jetzt vermehrt in den Fokus rücke.

Zum Beispiel auch, welche Mietverträge ein Management bei einem REIT bedient. Das heißt: Sind es Triple-Net-Lease-Verträge, die zum Einsatz kommen, welche Laufzeiten haben sie? Schnell erkennen wir hier Unterschiede. Sowie auch die Frage, wie das Management einen Schutz gegen Inflation eingebaut hat. Das sind für mich relevantere Faktoren als die Dividende.

Aber auch die bilanzielle Situation verdient eine Menge Aufmerksamkeit. Qualität bei einem REIT heißt für mich, dass die Gesamtverschuldung in einem guten Verhältnis zur Ertragskraft und zum Eigenkapital stehen sollte. Das mag die Funds from Operations je Aktie tangieren. Aber nicht so stark, als dass ich mir um die Dividende Sorgen machen muss.

Der entscheidendere Fokus

Die Dividende mag bei einem REIT ein gewichtiges Merkmal sein, aber sowieso eher ein sekundäres. Jetzt ist entscheidend für mich, dass die Qualität stimmt. Einen Einblick in die Aspekte, die ich mir jetzt konsequent näher ansehe, habe ich dir mit den obigen Ausführungen gegeben. Zeiten ändern sich. Wichtig ist, aufgrund dessen seinen Fokus anzupassen. Wobei die Qualität schon immer etwas gewesen ist, auf die ich unternehmensorientiert geachtet habe. Jetzt rückt eben mehr die Bilanz in den Fokus.

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