Rendite und Cash Flow: Wann lohnt sich ein Immobilienkauf?
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Die wichtigsten Aussagen aus diesem Video:
1. Die beste Grundlage für eine Entscheidung: Der Cash Flow.
Die Mietrendite ist die beste Kennzahl für eine erste Einschätzung, weil das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis eine gute Indikation gibt, ob die Wohnung lohnenswert sein kann. Unser Tipp: Vor dem Kauf immer den Cash Flow berechnen. Der Cash Flow sagt nämlich genau, wie viel jeden Monat von den Mieteinnahmen übrig bleibt oder ob eventuell eine Nachzahlung nötig ist - auf Basis der echten Kosten und Finanzierungskonditionen.
Dafür zieht man von den Mieteinnahmen die Rate an die Bank, alle nicht umlagefähigen Kosten (ein Teil des Hausgelds) und geplante Rücklagen für Instandhaltung sowie Mietausfall ab. Das Ergebnis ist der Cash Flow. Wäre die monatliche Nachzahlung größer als ein Viertel der Bankrate, zahlt sich die Wohnung eben nicht von selbst ab und es handelt sich um keine besonders lohnenswerte Geldanlage. Der Kredit würde sich über die Zeit einfach aus eigener Tasche abzahlen. Eine Wohnung sollte immer - in absehbarer Zeit nach dem Kauf - einen positiven Cash Flow erwirtschaften können.
2. Die Steuer kann einen erheblichen Einfluss haben.
Mieteinnahmen muss man versteuern. In der nächsten Steuererklärung müssen deshalb zusätzliche Einnahmen erscheinen, welche mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Abziehen von den Mieteinnahmen darf man dann die Zinsen, die die Bank erhält, eine Abschreibung für die Gebäudeabnutzung und Kosten für Betrieb und die Instandhaltung. Es ist allerdings nicht erlaubt die Tilgung gegenzurechnen, sie ist schließlich Vermögensaufbau und keine Kostenposition - obwohl der Kreditnehmer sie jeden Monat an die Bank bezahlt.
Deshalb gilt in Summe folgendes: Der Kauf einer wirklich lohnenswerten Wohnung und die daraus resultierende Steuer verschlechtert in jedem Fall die Cash Flow Rechnung. Wie groß der Effekt ist, hängt von vielen Dingen wie z.B. auch dem persönlichen Steuersatz ab. Deshalb gilt es zusätzlich beim Cash Flow die mögliche Steuernachzahlung zu berücksichtigen.
3. Drei Szenarien reichen für die Kaufentscheidung.
Um eine fundierte Kaufentscheidung treffen zu können, kann es hilfreich sein drei Szenarien vor dem Kauf genauer unter die Lupe zu nehmen.
1. Start: Wie viel Eigenkapital braucht es zu Beginn und welcher Cash Flow wird im ersten Jahr erwartet?
2. Optimiert: Zum Beispiel für den Zeitpunkt eines Mieterwechsels: Welche Optimierungen möchte man durchführen? Vielleicht lässt sich beispielsweise das Bad aufwerten oder die Miete erhöhen. Ist dafür nochmal Eigenkapital notwendig? Wie sieht der Cash Flow dann aus? Spätestens hier sollte der Cash Flow deutlich positiv sein - und zwar nach Steuern.
3. Ende der Zinsbindung: Im Rahmen dieser Kolumne haben wir das Zinsänderungsrisiko schon erklärt. Jetzt berechnet man für den Zeitpunkt, an dem die Zinsbindung ausläuft, wie viel Restschuld noch übrig bleibt. Mit welchem Zinssatz wäre die Rate dann gleich hoch wie heute? So steht ganz leicht im Vorfeld fest, welche Anschlusszinsen sich problemlos finanzieren lassen.
Wer also vor dem Kauf einer Wohnung steht, sollte den Cash Flow nach Steuern als Basis für eine Kaufentscheidung berechnen - mit den echten Bewirtschaftungskosten der Wohnung und den Finanzierungskonditionen. Die Wohnung sollte in absehbarer Zeit nach dem Kauf einen positiven Cash Flow erwirtschaften.
Viel Erfolg bei der Geldanlage. Es lohnt sich.
Stefan & Marco
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