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    BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Zahlen zum Wohn-Investmentmarkt
für das Jahr 2022 / Deutscher Wohn-Investmentmarkt blickt auf ein
verhaltenes Jahr zurück
Frankfurt/Main (ots) - Die deutlich gestiegenen Zinsen, eine sich abschwächende
Konjunktur und eine Inflation auf historisch hohem Niveau sorgen dafür, dass
sich der deutsche Wohn-Investmentmarkt 2022 spürbar verhaltener als noch in den
Vorjahren präsentierte. Bundesweit wurden im vergangenen Jahr gut 13,1 Mrd. EUR
in größere Wohnungsbestände (ab 30 Wohneinheiten) investiert. Das herausragende
Rekordergebnis aus dem Vorjahr wurde damit um rund 74 % verfehlt, wobei
berücksichtigt werden muss, dass 2021 unter anderem die mehr als 22 Mrd. EUR
schwere Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia das Ergebnis nach oben
verzerrte. Deutlich aussagekräftiger ist daher der Blick auf den langjährigen
Durchschnitt, der um rund ein Drittel unterschritten wurde. Dies ergibt eine
Analyse von BNP Paribas Real Estate.

"In den vergangenen drei Monaten belief sich das Investitionsvolumen auf
lediglich 2,9 Mrd. EUR, womit das vierte Quartal das schwächste des abgelaufenen
Jahres war. Die übliche Jahresendrallye ist 2022 somit erstmals wieder seit der
Finanzkrise ausgefallen. Dies ist ein deutlicher Beleg dafür, wie sehr die
geänderten Rahmenbedingungen eine gewisse Unsicherheit über die weitere
Entwicklung der Wohn-Investmentmärkte ausgelöst hat. Die Preiserwartung von
Verkäufern und Käufern wiesen ab dem zweiten Quartal zum Teil erhebliche
Differenzen auf, was sich bis heute fortsetzt. Viele für das abgelaufene Jahr
angebahnte großvolumige Transaktionen konnten daher nicht realisiert werden.
Erfahrungsgemäß sind solche Preisfindungsphasen jedoch nicht von allzu langer
Dauer und enden häufig damit, dass neue Akteure die Gelegenheit zum günstigen
Markteinstieg nutzen und so dazu beitragen, dass ein für alle Seiten faires
Preisniveau gefunden wird", erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und
Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Insgesamt hohe Transaktionsanzahl, aber wenige Großdeals

Auch wenn das Investitionsvolumen unterhalb dem der vergangenen Jahre liegt,
zeigt ein Blick auf die Transaktionsanzahl, dass dennoch nach wie vor eine
gewisse Marktdynamik vorhanden ist. So stehen für das abgelaufene Jahr rund 310
Transaktionen und damit ein Wert zu Buche, der sich in etwa im langjährigen
Schnitt bewegt. Gleichzeitig liegt das durchschnittliche Dealvolumen jedoch nur
bei 42 Mio. EUR und damit deutlich unterhalb der Werte vergangener Jahre.
Zurückführen lässt sich dies vor allem auf eine vergleichsweise niedrige
Aktivität im großvolumigen Segment. So wurden 2022 nur rund 5,2 Mrd. EUR in
Portfolios mit einem Volumen im dreistelligen Millionenbereich investiert, was
den niedrigsten Wert der letzten 10 Jahre entspricht. Demgegenüber erzielen die
Segmente unterhalb der 100-Mio.-EUR-Marke zusammengenommen ein Volumen von 7,9
Mrd. EUR, was gleichbedeutend mit einem Plus von 14 % gegenüber dem langjährigen
Schnitt ist. Der Markt ist dementsprechend wesentlich kleinteiliger geworden. Da
großvolumige Transaktionen häufig von institutionellen Investoren mit einem
hohen Fremdfinanzierungsanteil getätigt werden, macht sich die Zinswende
überproportional stark in diesem Segment bemerkbar.

Projektentwicklungen/Forward Deals durch starken Jahresauftakt an der Spitze des
Rankings

Aufgrund der geringen Anzahl an großvolumigen Paketverkäufen zeigt auch die
Verteilung des Investitionsvolumens auf die einzelnen Assetklassen ein
ungewohntes Bild. Üblicherweise führen Bestandsportfolios das Ranking mit großem
Abstand an. Im abgelaufenen Jahr entfielen auf sie hingegen lediglich 26,5 %
bzw. 3,47 Mrd. EUR des Umsatzes, womit sie ihren niedrigsten Wert der
vergangenen 10 Jahre erzielen. Eine deutlich erhöhte Aktivität ist derweil bei
Einzelobjekten (Bestand) zu verzeichnen, worin sich die aktuelle Kleinteiligkeit
des Marktes widerspiegelt. Rund 150 Einzeltransaktionen verhelfen dem Segment zu
einem Rekordvolumen von knapp 3,49 Mrd. EUR (27 % Umsatzanteil). "Dass
Projektentwicklungen/Forward Deals mit anteilig 34 % (4,44 Mrd. EUR) momentan an
der Spitze des Asset-Rankings thronen, ist auf den ersten Blick überraschend. So
hat die Kombination aus den gestiegenen Zinsen und den enormen Zuwächsen bei den
Baupreisen die Kostenkalkulation im Neubausegment zuletzt deutlich
verkompliziert. Und tatsächlich zeigt die differenzierte Betrachtung der
einzelnen Quartale, dass das starke Abschneiden maßgeblich auf den
herausragenden Jahresstart zurückzuführen ist. Der in den Ballungsräumen über
Jahre aufgebaute Produktmangel im Bestand sowie gestiegene ESG-Anforderungen
haben das Neubausegment nach den ersten drei Monaten des Jahres auf ein
absolutes Rekordniveau gehievt. Alle folgenden Quartale hingegen haben den
fünfjährigen Quartalsschnitt um jeweils mindestens 20 % verfehlt", stellt
Meszelinsky fest.

Auch die Verteilung des Investitionsvolumens nach Käufergruppen hat sich durch
die geänderten Rahmenbedingungen auf dem Wohn-Investmentmarkt im Vergleich zu
den Vorjahren gewandelt. So zeichnen die üblicherweise sehr stark vertretenen
Immobilien-AGs/REITs aktuell für lediglich 1,22 Mrd. EUR verantwortlich, wovon
beachtliche Anteile allein auf die Mehrheitsübernahme von S Immo durch CPI
Property entfallen. Ihre Eigenkapitalverfügbarkeit liegt deutlich niedriger als
noch in den Vorjahren, sodass sie kaum noch als Käufer in Erscheinung getreten
sind. Demgegenüber belegt die Tatsache, dass Spezialfonds (30 %) und Investment
Manager (20 %) zusammen mehr als 6,5 Mrd. EUR investierten, die Attraktivität
von Wohnimmobilien für institutionelle Investoren trotz aller wirtschaftlicher
Unsicherheiten.

Hamburg mit starkem Ergebnis

Mit einem Anteil von 47 % am bundesweiten Transaktionsvolumen bilden die
A-Städte weiterhin den Investment-Hotspot des deutschen Wohn-Investmentmarktes.
Damit wurden 2022 gut 6,18 Mrd. EUR in den sieben größten deutschen Städten
investiert, womit der langjährige Schnitt jedoch um rund ein Drittel
unterschritten wurde. Das Volumen verteilt sich zudem sehr heterogen auf die
einzelnen Städte. Berlin spielt mit einem Volumen von 3 Mrd. EUR einmal mehr in
einer ganz eigenen Liga, verzeichnet allerdings nichtsdestotrotz den niedrigsten
Umsatz seit 2014. Mit deutlichem Abstand folgt Hamburg auf dem zweiten Platz.
Die Hansestadt erzielt mit einem Volumen von 1,42 Mrd. EUR als einziger
Topstandort ein Ergebnis über dem langjährigen Schnitt (+33 %). Derweil bleiben
Frankfurt (570 Mio. EUR; -37 %), München (456 Mio. EUR; -19 %), Düsseldorf (398
Mio. EUR; -18 %), Köln (167 Mio. EUR; -55 %) und Stuttgart (130 Mio. EUR; -22 %)
zum Teil deutlich unterhalb ihrer üblichen Resultate.

Durch die weiter gestiegenen Finanzierungskosten haben auch die
Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte zum Jahresende noch einmal spürbar
zugelegt. Der Anstieg gegenüber dem Halbjahr bewegte sich im Bereich von 15 bis
25 Basispunkten. Teuerster Standort ist nach wie vor München (2,80 %), gefolgt
von Berlin, Frankfurt und Stuttgart, die jeweils bei 2,85 % liegen. Für
Düsseldorf, Hamburg und Köln sind aktuell 2,9 % anzusetzen.

Perspektiven

"Nicht zuletzt das verhaltene vierte Quartal ist ein deutlicher Beleg dafür,
dass die Preisfindungsphase auf dem Wohn-Investmentmarkt noch im vollen Gange
ist. Vor dem Hintergrund, dass steigende Leitzinsen und Finanzierungskosten zu
Jahresbeginn weiter das dominierende Thema am Markt bleiben dürften, ist es
aktuell das wahrscheinlichste Szenario, dass sich die Findungsphase bis zur
Jahresmitte fortsetzen wird. Entsprechend ist auch von einem weiteren leichten
Anstieg der Spitzenrenditen auszugehen. Aus heutiger Sicht spricht jedoch vieles
dafür, dass im Laufe des zweiten Quartals ein Ende der Zinserhöhungen absehbar
sein wird und die Planungssicherheit der Akteure damit deutlich steigt.
Entsprechend dürfte sich der Markt im zweiten Halbjahr bereits wieder spürbar
dynamischer präsentieren. Das Transaktionsvolumen wird voraussichtlich dennoch
niedriger als in den letzten Jahren ausfallen, da zum einen Akquisitionsprozesse
weiterhin sehr selektiv verlaufen werden und die Zahl der Großtransaktionen
damit niedrig bleibt. Zum anderen liegt das Preisniveau insgesamt niedriger als
noch in den letzten Jahren, wodurch natürlich auch das bewegte Volumen sinkt.
Ein Transaktionsvolumen auf dem Niveau des vergangenen Jahres ist aus heutiger
Sicht für 2023 aber realistisch", fasst Christoph Meszelinsky die weiteren
Aussichten zusammen.

Pressekontakt:

Chantal Schaum
Head of Public Relations
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