OTS: Jones Lang LaSalle SE (JLL) / Hängepartie um neues Preisniveau auf dem ...

    Hängepartie um neues Preisniveau auf dem deutschen Investmentmarkt /
Transaktionsvolumen zum Auftakt mit 7,8 Milliarden Euro so gering wie
zuletzt 2011
Frankfurt (ots) - Der deutsche Investmentmarkt ist äußerst schwach in das neue
Jahr gestartet. Angesichts des seit Mitte vergangenen Jahres dominierenden
Themas rund um Inflation und Zinserhöhung ist das keine Überraschung. Am Ende
des ersten Quartals 2023 steht ein Transaktionsvolumen von 7,8 Milliarden Euro
zu Buche, so die aktuelle Analyse des Immobiliendienstleisters JLL. Das ist das
schwächste Ergebnis eines ersten Quartals seit zwölf Jahren, als 6,5 Milliarden
Euro registriert wurden. Der direkte Vergleich mit dem sehr starken
Auftaktquartal des vergangenen Jahres fällt mit minus 68 Prozent besonders
negativ aus. Da die Bedingungen ohne Krieg niedrigeren Zinsen sowie geringerer
Inflation allerdings völlig anders waren, dient der Vergleich auch nur der
Statistik. Relevanter ist da schon der Blick auf den langjährigen Schnitt und
auch der fällt dramatisch aus: Minus 56 Prozent im Vergleich zum
Zehnjahresschnitt und auch minus 45 Prozent im Vergleich zum
Fünfzehnjahresschnitt, der dann auch die schwachen Jahre nach der globalen
Finanzkrise umfasst.

Dr. Konstantin Kortmann , Country Leader JLL Germany: "Gerade angesichts des
trüben Jahresauftakts ist eine klare und differenzierte Marktbetrachtung
wichtig. Wir sehen zwar weder die Menge noch die Größenordnung der vergangenen
Jahre bei den Transaktionen. Doch jenseits des allgemeinen Gesamtbildes bieten
sich im Einzelfall nach wie vor Chancen. So gibt es weiterhin Verkäufer, die vor
einigen Jahren zu deutlich niedrigeren Preisen gekauft haben und nun die geringe
Dynamik im Markt für sich zu nutzen wissen. Auch sind nicht alle Nutzungsarten
in gleicher Weise betroffen. Die Mipim in Cannes hat zudem gezeigt, dass
Markterfahrung und -expertise im aktuellen Marktumfeld angesichts aktueller
Herausforderungen wichtiger denn je sind - wie auch die Tatsache, dass, weil die
Zinshöhe wieder eine signifikante Größe ist, die Fristenkongruenz auf der Aktiv-
wie der Passivseite ein sehr wirksamer Risikopuffer ist."

Finanzmärkte haben besonnen auf Turbulenzen reagiert

Viele Akteure halten sich derzeit jedoch auffallend zurück: "Der Markt in Europa
wird derzeit von einer beeindruckenden Illiquidität geprägt", beobachtet Jan
Eckert , Head of Capital Markets JLL DACH. Was hemmt den Markt? Droht eine
erneute Bankenkrise? Angesichts der Turbulenzen der vergangenen Wochen könnte
man schon zu dem Schluss kommen, die Bankenpleiten in den USA seien der Auftakt
zu einer neuen Schockwelle. Doch die Finanzmärkte haben erstaunlich besonnen und
ruhig reagiert, einem kurzen Kursabsturz an den Börsen folgte eine schnelle
Erholung, wohl auch, weil die Probleme dieses Mal anders gelagert sind als
2007/2008. Was allerdings gleichgeblieben ist, dass die Notenbanken und der
Staat mit Liquiditätsspritzen und Garantien als Rettungsanker fungieren. Es
bleibt jedoch abzuwarten, wie lange solche staatlichen Aktionen gut gehen
können, zumal das Beispiel Credit Suisse/UBS zeigt, dass mit der Zwangsfusion
nun ein Bankkonzern entstanden ist, dessen Bilanz deutlich über dem
Bruttoinlandsprodukt der Schweiz liegt. Nach "too big to fail" nun "too big to
bail"? Also zu groß um gerettet zu werden? "Im Moment deutet vieles darauf hin,
dass die derzeitige Situation bei weitem nicht so ernst ist wie während der
globalen Finanzkrise", sagt Helge Scheunemann , Head of Research JLL Germany.

Angesichts der immer noch vielen Unbekannten sind die Risiken für das
Wirtschaftswachstum und vor allem auch für die kreditabhängige
Immobilienwirtschaft jedoch gravierend. Gerade in den USA sitzen die
Regionalbanken aufgrund steigender Zinsen auf hohen unrealisierten Verlusten bei
Wertpapieren inklusive Engagements in Gewerbeimmobilien, die einen großen Teil
ihres Vermögens ausmachen. Die Belastungen für die Banken werden sich vor allem
über verschärfte Kreditbedingungen auf die Realwirtschaft übertragen. In welchem
Umfang, ist derzeit noch nicht klar. "Dennoch befinden wir uns bereits an einem
Punkt, an dem die globalen Konjunkturprognosen beeinträchtigt werden und die
Abwärtsrisiken deutlich höher einzuschätzen sind. Noch haben die Notenbanken
ihren Zinserhöhungskurs unbeirrt fortgesetzt und auch die Rhetorik gab bislang
keinen Anlass darauf zu setzen, dass der Kurs geändert wird. Dennoch wird in den
nächsten Sitzungen sicherlich intensiv über den Einfluss der hohen Zinsen auf
die Realwirtschaft im Spannungsverhältnis mit einer nach wie vor hohen
Kerninflationsrate diskutiert werden", erwartet Scheunemann .

Doch auch ohne Signale der Notenbanken hat sich an der Zinsfront eine gewisse
Stabilisierung gezeigt. Die greifbare Unsicherheit nach den Bankenpleiten hat zu
einer Flucht in Staatsanleihen geführt, was deren Renditen nach unten drückte.
Infolgedessen sanken sowohl die Hypothekenzinsen als auch die Swap-Rates (von
3,5 Prozent Anfang März auf aktuell knapp unter drei Prozent). "Insofern ist ein
heftiges Gewitter manchmal besser als dauerhaft trüber Himmel, und die nächsten
Wochen werden zeigen, ob ein solcher exogener Schock dann auch die Preisfindung
am Immobilienmarkt beschleunigen wird", sagt Helge Scheunemann .

Verkäufer müssen sich an neue Realitäten gewöhnen

Für die ersten drei Monate des Jahres gilt das sicherlich noch nicht. Investoren
agieren nach wie vor extrem zurückhaltend, die Unsicherheit über Konjunktur- und
Zinsentwicklung ist dabei der stärkste Bremsklotz. "Erst wenn sich eine gewisse
Stabilisierung zeigt, kann der Fuß von der Bremse genommen werden und dann
werden auch wieder Transaktionen in signifikanter Größenordnung stattfinden.
Denn Kapital ist nach wie vor grundsätzlich vorhanden und auch die grundlegende
Erkenntnis, dass Immobilien in jedes Portfolio gehören, hat sich nicht
geändert", sagt Scheunemann . Was sich geändert hat, ist die Preisvorstellung
und angesichts Finanzierungskonditionen inklusive Marge von mehr als vier
Prozent müssen sich auch die Verkäufer an neue Realitäten gewöhnen.

Doch damit tun sich viele Marktteilnehmer nach wie vor schwer: "Ich kaufe doch
jetzt nicht zum 25fachen" und "Ich verkaufe doch jetzt nicht zum 25fachen" sind
Aussagen, welche die derzeitige Patt-Situation zwischen Käufern und Verkäufern
auf den Punkt bringen. "Wir befinden uns in einer klassischen Bid-ask-Falle",
unterstreicht Jan Eckert . Solange an der Zinsfront keine Stabilität eintritt
oder zumindest in Sicht ist, solange wird sich dieser Knoten nur schwer lösen
können. "Ausgerechnet die geringfügigen Zinserhöhungen sorgen weiterhin für
Verunsicherung und nur zögerliche Neubewertungen. Allerdings ist längst nicht
ausgemacht, dass eine Schocktherapie wie beispielsweise in Großbritannien nach
dem Regierungswechsel im vergangenen Herbst der sinnvollere Weg ist", analysiert
Eckert .

Die Zügel in der Hand haben die Notenbanken. Die Inflation ist in Deutschland im
März nun zwar deutlich auf 7,4 Prozent zurückgegangen, doch die für die
Beurteilung maßgebliche Kerninflation stieg europaweit sogar noch weiter auf 5,6
Prozent an. Es ist müßig darüber zu diskutieren, ob das
Zwei-Prozent-Inflationsziel der EZB angesichts globaler Trends und zukünftigen
demografischen Entwicklungen noch angemessen ist.

Fakt ist, dass zumindest die Rhetorik der EZB noch keinen Kurswechsel
signalisiert. Dennoch: Die Finanzmärkte sehen das wohl anders und angesichts der
jüngsten Verwerfungen im Bankensektor und der deutlich spürbaren negativen
Auswirkungen auf die Kreditvergabe der Banken wird immer häufiger ein Ende der
Zinserhöhung erwartet. "Das wäre natürlich ein Signal für Immobilieninvestoren
und sobald ein solches erkannt wird, rechnen wir auch wieder mit einem
deutlichen Schub am Investmentmarkt. Ob die dann angeschobenen Transaktionen
noch für 2023 wirksam werden, muss aber abgewartet werden, im Moment sehen wir
in der Prognose ein Transaktionsvolumen von nicht mehr als 50 Milliarden Euro
für 2023", erklärt Scheunemann .

Kaum großvolumige Transaktionen

Angesichts des niedrigen Gesamtvolumens ist es keine Überraschung, dass im Markt
derzeit vor allem großvolumige Transaktionen jenseits der 100 Millionen Euro
fehlen. Das Gros der Nachfrage fokussiert sich im Moment auf Volumina im Bereich
zwischen 40 Millionen und 70 Millionen Euro für Büroimmobilien und zwischen 30
Millionen und 60 Millionen Euro für Logistikimmobilien. Eine entsprechende
Gebäudeausstattung und Vermietung vorausgesetzt, ist das die Bandbreite, in der
entweder mit Eigenkapital investiert wird, oder bei der die Banken noch eine
Finanzierung mittragen. "Davon sind alle Assetklassen gleichermaßen betroffen",
sagt Eckert , "allein der Retailinvestmentmarkt ist in der Entwicklung etwas
voraus, weil die Assetklasse in der Coronapandemie harte Einschnitte hinnehmen
musste."

Eine der größten Transaktionen der ersten drei Monate war der Verkauf eines
49,9-Prozent-Anteils des KaDeWe in Berlin durch Signa an die Central Group,
einem Asset-Manager aus Thailand für einen mittleren dreistelligen
Millionenbetrag. Darüber hinaus wechselten aber nur 13 Immobilien
beziehungsweise Immobilienportfolios mit einem Volumen von jeweils mehr als 100
Millionen Euro den Eigentümer.

Portfolios sind derzeit so wenig gefragt wie seit 2010 nicht mehr

Überhaupt waren Portfolios kaum gefragt. Insgesamt wurden nur 2,4 Milliarden
Euro für diese Kategorie registriert, der Rückgang gegenüber dem Vorjahr fiel
mit 80 Prozent überdurchschnittlich aus und es war das schlechteste erste
"Portfolio-Quartal" seit dem Jahr 2010. "Unter den aktuellen Marktbedingungen
sind Refinanzierungen komplizierter geworden, sodass vor allem Portfolios nicht
mehr in dem Maße nachgefragt werden, wie wir es in den vergangenen Jahren
gesehen haben", erklärt Eckert .

Hier, wie auch am Gesamtmarkt, wurde das Fehlen ausländischer Investoren
besonders deutlich. Wie häufig in Krisenzeiten dominieren einheimische
Investoren den Markt. Und auch jetzt zeichnen deutsche Käufer und Verkäufer für
jeweils mehr als zwei Drittel des investierten Kapitals verantwortlich. Doch
anders als sonst in unsicheren Zeiten fehlen Core-Transaktionen aktuell nahezu
komplett, und Investoren weichen eher auf Immobilien aus dem Core-plus-Segment
aus. Der eigentlich für Sicherheit und Stabilität stehende Begriff "Core" ist
aktuell zum Sorgenkind geworden. Sowohl bereitet die "Core", also die
Kerninflation, den Notenbankern Bauchschmerzen, als auch den Bestandshaltern und
potenziellen Käufern im Immobilienmarkt. Denn gerade diese Immobilien wurden
aufgrund der zuletzt hohen Kaufpreise vom jüngsten Renditeanstieg besonders
getroffen, und eine Finanzierung ist bei den nach wie vor relativ niedrigen
Renditen aktuell nicht darstellbar.

Living holt sich die Spitzenposition bei den Assetklassen zurück

Der Blick auf die Assetklassen zeigt einen erneuten Wechsel an der Spitze.
Immobilien der Kategorie Living stehen mit einem Anteil von mehr als 31 Prozent
jetzt wieder vor Büros mit 24 Prozent. Angesichts der niedrigen absoluten
Volumina dürfen diese Vergleiche aber nicht überinterpretiert werden.
"Langfristig wird es in Deutschland immer wieder Wechsel zwischen Büro und
Living geben, denn der deutsche Markt ist auf der einen Seite von
Dienstleistungen und auf der anderen von einer langen Miettradition geprägt.
Letzteres im deutschsprachigen Europa viel stärker als in den Nachbarländern",
erklärt Jan Eckert .

Erst mit Abschuss des ersten Halbjahrs sollten sich etwaige Präferenzen der
Investoren auch in den Zahlen zeigen. Im Zuge der gesamten
Rückkehr-ins-Büro-Debatte und steigender Leerstände gepaart mit den oftmals
hohen Volumen werden Büroimmobilien derzeit kritisch gesehen. Bei Logistik- und
Wohnimmobilien sprechen die strukturellen Fundamentaldaten - anhaltende
Urbanisierung, Angebotsmangel, Entspannung bei Lieferketten - für diese
Assetklassen. Und auch Einzelhandelsimmobilien scheinen aufgrund der bereits
erfolgten Preisanpassungen der vergangenen Jahre eine gewisse Nachfrageerholung
verzeichnen zu können.

Transaktionsvolumen der sieben Metropolen liegt im Schnitt 63 Prozent unter dem
Vorjahr

Das Fehlen der insbesondere großvolumigen Bürotransaktionen macht sich vor allem
in der Bankenmetropole Frankfurt bemerkbar. Der Rückgang gegenüber dem ersten
Quartal 2022 beläuft sich auf fast 90 Prozent. Nur 320 Millionen Euro konnten
für Frankfurt registriert werden, nach Köln der niedrigste Wert der sieben
größten Immobilienmärkte. Auf dem ersten Platz steht nach wie vor Berlin als
einzige der Hochburgen mit einem Transaktionsvolumen von mehr als einer
Milliarde Euro. Auch der Rückgang gegenüber dem ersten Quartal 2022 fällt mit 40
Prozent noch relativ moderat aus. Auch München (minus 33 Prozent) und Stuttgart
(minus 30 Prozent) lagen im Vergleich unter dem Schnitt der sieben Metropolen in
Höhe von minus 63 Prozent. "Diese starke Volatilität wird nicht der neue
Normalzustand bleiben. In der epochalen Kombination der Herausforderungen ist
das erste Halbjahr 2023 durchaus in Teilen mit dem Jahr 2008 zu vergleichen. Die
Ausschläge werden mit der Zeit aber wieder abnehmen. Denn letztlich sind
Immobilien ein zyklisches Investment, auch wenn es bis vor Kurzem einen
außergewöhnlich langen Zyklus gab", ordnet Jan Eckert den starken Rückgang im
Jahresvergleich ein.

Renditespread von Immobilien ist wieder leicht gewachsen

Die Reaktion der Finanzmärkte auf das jüngste Bankenbeben jenseits des Atlantiks
und in der Schweiz fiel besser aus als befürchtet. Eine kurze Schockphase wurde
schnell überwunden und seit Mitte März liegen die Finanzierungszinsen
(fünfjährige Swap Rates) bei rund drei Prozent. Das ist laut Scheunemann
zunächst einmal als positiv zu bewerten. "Sollte sich das Niveau auch in den
nächsten Wochen auf diesem Level stabilisieren, wäre das inklusive einem
Margenaufschlag von 150 Basispunkten immerhin eine Kalkulationsbasis für
Immobilieninvestments. Der Abstand zu Büroimmobilienrenditen liegt dann zwar
immer noch bei 104 Basispunkten, und ein positiver Leverage-Effekt lässt sich
immer noch nicht erzielen, dennoch reduzierte sich diese Lücke seit dem Herbst
2022 um immerhin 80 Basispunkte und macht eine Preisfindung von Käufern und
Verkäufern zumindest wieder greifbarer", analysiert Scheunemann . Auch die
Rendite zehnjähriger deutscher Staatsanleihen hat sich aktuell bei rund 2,3
Prozent eingependelt, sodass der Renditespread von Immobilien sich wieder leicht
ausweiten sollte. "Und bei all dem darf nicht vergessen werden, dass nach wie
vor die Realverzinsung für Immobilien als Anlageklasse spricht. Auch wenn
Anleger aktuell Anleihen bevorzugen, bleibt es eine Wette auf die Zukunft und
wer jetzt in deutsche Anleihen investiert, verliert real immer noch Geld, denn
die erwarteten Realzinsen sind nach wie vor negativ", verdeutlicht Scheunemann .

Bürospitzenrendite liegt in den sieben Hochburgen im Schnitt bei 3,53 Prozent

Das Repricing ist also im vollen Gange und besonders die Spitzenrenditen für
Büroimmobilien sind in den vergangenen zwölf Monaten deutlich gestiegen. Aktuell
stehen wir bei 3,53 Prozent als Mittelwert über die sieben Hochburgen, ein Plus
von mehr als 90 Basispunkten gegenüber dem ersten Quartal 2022. Mit einem Plus
von 97 Basispunkten zogen die Renditen für Logistikimmobilien ähnlich stark an.
Hier gab es allerdings im Vergleich zum vierten Quartal 2022 keinen weiteren
Anstieg zu verzeichnen, sodass die Spitzenrenditen auf einem Niveau von 3,93
Prozent verharren. Auch für Shoppingcenter sieht JLL Stabilisierungstendenzen.
Nach wie vor liegt die Rendite hier bei fünf Prozent. Steigende Mieten und vor
allem ein geringes Angebot sind nach wie vor die Anker für Mehrfamilienhäuser.
Zwar haben auch diese im Jahresvergleich um 78 Basispunkte zugelegt, mit einem
Durchschnittswert von 3,14 Prozent sind diese aber weiterhin die teuerste
Assetklasse.

"Der Ausblick für den weiteren Jahresverlauf gestaltet sich extrem schwierig. Da
die Mieten in nahezu allen Assetklassen steigen, können diese die Wertverluste
steigender Renditen zwar etwas abfedern, aber eben nicht verhindern. Letztere
sollten im Schnitt noch ungefähr 20 Basispunkte steigen. Je schneller sich
dieser Anpassungsprozess vollzieht und je eher sich die Notenbanken zu einem
Konsolidierungskurs entscheiden, desto eher wird es dann auch wieder
Einstiegsmöglichkeiten für Investoren in den Immobilienmarkt geben", meint Helge
Scheunemann .

Pressekontakt:

Peter Lausmann, Team Leader Corporate Communications JLL Germany,
Tel. 069 2003 1366, mailto:peter.lausmann@jll.com

Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/62984/5480382
OTS:               Jones Lang LaSalle SE (JLL)