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    Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Wohninvestmentmarkt Deutschland Q1 2022

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Immobilien/Research Update
Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Wohninvestmentmarkt Deutschland Q1 2022

06.04.2022 / 09:00
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06. April 2022

Wohninvestmentmarkt Deutschland Q1 2022
Investierende setzen noch stärker auf Neubau - Opportunistische
Investierende gewinnen an Bedeutung

  * Transaktionsvolumen von 4,4 Mrd. Euro (- 22 % ggü. Q1-2021)

  * Anteil von Projektentwicklungskäufen auf Rekordhoch

  * Mehr als jede zweite verkaufte Wohnung liegt in den neuen Bundesländern

  * Private-Equity-Fonds und Projektentwickler:innen mit wachsender
    Bedeutung auf Käuferseite

  * Prognose: Volumen von deutlich mehr als 20 Mrd. Euro für 2022 zu
    erwarten

Im ersten Quartal des Jahres 2022 wechselten Wohnimmobilien mit 28.300
Wohnungen und einem Volumen von 4,4 Mrd. Euro den Eigentümer:innen
(Transaktionen ab 50 Wohnungen). Gegenüber dem Auftaktquartal des Vorjahres
bedeutet dies einen Volumenrückgang um 22 % und gegenüber dem
Quartalsdurchschnitt der letzten fünf Jahre einen Rückgang um 29 %. Lässt
man Unternehmensübernahmen und -beteiligungen außer Acht, lag das Volumen
allerdings um etwa 5 % über dem Fünfjahresdurchschnitt. "Obwohl es im
letzten Quartal keine größere Unternehmensübernahme oder Fusion gab, wurde
am Wohninvestmentmarkt ein hohes Transaktionsvolumen bewegt. Dies
verdeutlicht die hohe Nachfrage am Kapitalmarkt nach deutschen
Wohnimmobilien", berichtet Karsten Nemecek, Managing Director Corporate
Finance - Valuation bei Savills Germany und ergänzt: "Die steigende
Inflation, die eingeleitete Zinswende und die zunehmenden konjunkturellen
Risiken trüben das Bild im Vergleich zu den Vorjahren aber auch am
Wohnungsmarkt ein. Gleichzeitig dürfte in Krisenzeiten die Suche nach
möglichst hoher Stabilität mehr denn je im Fokus stehen. Wohnen als nicht
substituierbares Gut könnte damit einmal mehr als Stabilitätsanker in den
Immobilienportfolios an Bedeutung gewinnen."

Portfolioanteil sinkt deutlich

Mit einem Anteil von lediglich 61 % am Transaktionsvolumen waren
Portfolioverkäufe in den letzten drei Monaten unterrepräsentiert. Zum
Vergleich: Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre machten Portfolios ca. 71
% des Volumens aus. Das durchschnittliche Volumen pro Transaktion lag im
ersten Quartal bei etwa 62 Mio. Euro. Unter Nichtberücksichtigung von
Übernahmen und Fusionen bedeutet dies eine Zunahme von 3 % gegenüber dem
Fünfjahresmittel. Letzteres hat nicht nur mit einer leicht höheren Anzahl
von Wohnungen je Transaktion und steigenden Kapitalwerten zu tun, sondern
auch mit einer steigenden Bedeutung von Neubauten.

Neubau, Neubau, Neubau

Bei vielen Investierenden lässt sich laut Savills ein starker Neubaufokus
feststellen. Dies spiegelt sich auch in den Zahlen des ersten Quartals
wider. So entfielen bei den Einzelobjektkäufen fast 76 % des
Transaktionsvolumens auf den Kauf von Projektentwicklungen. Insgesamt
machten Projektenwicklungen im ersten Quartal 39 % des Transaktionsvolumens
aus. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre entfielen auf
Projektentwicklungen nur rund 23 % des Gesamtvolumens. "Der Neubaufokus
erklärt sich zum einen aus dem immer stärkeren ESG-Fokus vieler
Investierender. Die ESG-Kriterien lassen sich nach aktuellem Stand in
Neubauten leichter belegen und einhalten", konstatiert Matti Schenk,
Associate Research Germany bei Savills und ergänzt: "Dass bei vielen
Projektentwicklungen indexierte Mietverträge vereinbart werden können,
spricht angesichts einer ungewöhnlich hohen Inflation ebenfalls für
Neubauten. Die gerade beschlossene Lastenaufteilung der CO2-Besteuerung
zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen in älteren Bestandsbauten
bevorteilt Neubauimmobilien aus Sicht von Investierenden zusätzlich".
Savills geht davon aus, dass sich der Neubaufokus kurzfristig noch
verstärken wird und sich die Preisspanne zwischen Neubau und Bestand weiter
vergrößert.

Mehrzahl der verkauften Wohnungen lag im Osten der Republik

Im Hinblick auf die Standorte griffen Investierende in den ersten drei
Monaten auffällig stark bei Wohnungen in den neuen Bundesländern zu. Etwa 54
% der gehandelten Wohnungen lagen in diesen Bundesländern - im Durchschnitt
der letzten fünf Jahre entfielen auf diese Bundesländer nur rund 18 % aller
Wohnungen. Umsatzstärkste Städte in den neuen Bundesländern waren im ersten
Quartal Dresden, Leipzig und Halle (Saale). Es folgten Standorte wie Jena,
Erfurt, Chemnitz und Cottbus sowie einige Umlandstandorte Berlins. Es waren
fast ausschließlich Bestandswohnungen, die von Investierende im Osten der
Republik angekauft wurden. "Die demografischen Prognosen sind zwar in vielen
Regionen der neuen Bundesländer unterdurchschnittlich, jedoch gibt es hier
einige wachsende Universitäts- und Schwarmstädte, in denen Immobilien zu
relativ niedrigen Preisen erworben werden können. Diese Preisvorteile bei
akzeptablen Fundamentaldaten dürften für einige opportunistischere Akteure
und Akteurinnen zunehmend attraktiv sein", kommentiert Schenk.

Bedeutung opportunistischer Investierender steigt

Im ersten Quartal zeichneten Investierende aus Deutschland für 83 % des
Transaktionsvolumens verantwortlich, was in etwa dem Niveau der letzten fünf
Jahre entsprach. Berücksichtigt man allerdings das Ausbleiben einer großen
Übernahme oder Fusion, so war der Wohnimmobilienmarkt zum Jahresauftakt
sogar noch stärker durch inländische Investierende geprägt als in den
Vorjahren, denn bei klassischen Immobilientransaktionen zeichneten deutsche
Investierende in den letzten fünf Jahren nur für rund 73 % des Volumens
verantwortlich. Die beiden aktivsten Käufer:innengruppen waren offene
Spezialfonds mit einem Volumenanteil von einem Drittel sowie sonstige Fonds-
und Assetmanager:innen mit einem Anteil von 20 %. Auf den dritten Rang kamen
Private-Equity-Fonds mit ca. 15 % Anteil am Transaktionsvolumen. Letztere
hatten im Fünfjahresmittel einen Anteil von lediglich 3 %. Immerhin knapp 5
% des Ankaufsvolumens entfielen auf Bauträger:innen und Projektentwickelnde,
deren Anteil in den letzten fünf Jahren stets deutlich unter 2 % lag. "Die
vielfältige Zusammensetzung der Investierenden spiegelt die Attraktivität
des deutschen Wohnungsmarktes für verschiedenste Investmentstrategien
wider", sagt Nemecek und konkretisiert: "Langfristig orientierte und
risikoaverse Investierende wie Versicherungen und Pensionskassen setzen
stark auf den Kauf neuwertiger Wohnimmobilien, die langfristige
Einnahmeströme und Wertstabilität versprechen. Gleichzeitig beobachten wir,
das opportunistischere Unternehmen zunehmend auf eine
Manage-to-Green-Strategie setzen und daher Bestandsobjekte aufkaufen,
energetisch sanieren und diese dann im Anschluss an Investierende mit
entsprechenden Nachhaltigkeitsanforderungen verkaufen wollen."

Ausblick: Volumen von deutlich über 20 Mrd. Euro erwartet

Das gleichzeitige Vorhandensein von Ansätzen für eine langfristige
Core-Strategie und erhebliche Aufwertungspotenziale im Bestand dürfte
weiterhin eine hohe Nachfrage am Kapitalmarkt zur Folge haben.
Dementsprechend erwartet Savills, dass das Transaktionsvolumen in diesem
Jahr deutlich über 20 Mrd. Euro betragen wird.

Alle Daten und Fakten finden Sie auch in unserem aktuellen Market in Minutes
Investmentmarkt Deutschland Q1 2022 auf unserer Homepage unter
www.savills.de/research.

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partnerbüros
in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 39.000 Beschäftigten.

In Deutschland ist Savills mit mehr als 350 Mitarbeitern und
Mitarbeiterinnen in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten
präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden
Bereichen an:

- Investment

- Agency

- Portfolio Investment & M&A Advisory

- Valuation

- Landlord Services

- Occupier Services

- Workplace Consulting

- Property Management

- Facility Management

- Residential Agency

- Research

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem
Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von
höchster Qualität. Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, ihre Kreativität
und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden
sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills bietet hochprofessionellen Service zur
Erreichung der gemeinsamen Ziele und steht synonym für eine Premiummarke und
ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell
betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.


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