REITs: Mit kleinen Beträgen auf den Immobilienmarkt setzen
Die anhaltende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum hält den Immobilienmarkt trotz gestiegener Zinsen und Baukosten einigermaßen stabil. REITs bieten eine Möglichkeit, auch mit wenig Kapital in den Sektor zu investieren.
Nach jahrelangem Boom hat der Immobilienmarkt sich gedreht: Steigende Zinsen und Baukosten führen dazu, dass sich immer mehr Bauprojekte verzögern oder sogar komplett verworfen werden. Trotz solcher Verwerfungen bleibt die Nachfrage nach Betongold nach wie vor hoch. Auch für spezielle Segmente wie Datenzentren oder Seniorenwohnheime wächst der Bedarf.
Für den Kauf einer Immobilie müsstest du daher nach wie vor tief in die Tasche greifen. Doch es ist auch möglich, mit kleinen Beträgen in den Markt zu investieren – ohne gleich selbst eine komplette Immobilie kaufen zu müssen: mithilfe sogenannter REITs.
Auflagen und hohe Dividenden
Die Abkürzung REIT steht für "Real Estate Investment Trust". In den USA kamen erste Produkte bereits in den 1960er-Jahren auf den Markt. In Deutschland gab es den ersten REIT erst nahezu ein halbes Jahrhundert später, 2007. Bei deutschen REITs handelt es sich – anders als bei ihrem Pendant aus dem Ursprungsland USA – ausschließlich um börsennotierte Aktiengesellschaften. Sprich: REITs sind besondere Konstrukte, die eine Aktienanlage mit einer Form der indirekten Immobilienanlage verbinden und dabei in der Regel breit streuen.
Ein weiterer Pluspunkt: REITs sind auf Unternehmensebene von Steuern befreit und müssen keine Körperschafts- und Gewerbesteuer auf ihre Erträge zahlen. Im Gegenzug müssen sie aber zwei regulatorische Auflagen erfüllen: Erstens müssen sie mindestens 90 Prozent ihrer Erträge als Dividende an die Investoren ausschütten (§13 ReitG). Zweitens mindestens 75 Prozent ihrer Einkünfte aus Immobilien erzielen. Wichtig zu wissen: REITs legen ihren Fokus nicht auf den aktiven Handel mit Immobilien, sondern auf passives Investieren in den Sektor. Entsprechend stammen erzielte Gewinne vor allem aus der Vermietung, Beteiligung, Verwaltung oder Verpachtung von Grundstücken und Immobilien.
Chancen und Risiken
Bei einem Investment in REITs kannst du auf zwei Arten gewinnen – durch Kursanstieg und die regelmäßigen Ertragsausschüttungen, auf die – wie bei Aktien – eine Kapitalertragssteuer von 25 Prozent anfällt. Allerdings ist auch ein Totalverlust der Investition möglich. Potenzielle Risikofaktoren sind erstens ein Verlustrisiko – etwa wenn der Wind am Immobilienmarkt dreht und die Preise fallen. Zweitens ein Leerstandsrisiko, und drittens ein Zinsrisiko.
Dabei gilt: Steigen die Zinsen, verteuern sich auch Immobilieninvestments und mögliche Tilgungszahlungen. Gerät der Immobilienmarkt unter Druck, wirkt sich das auch auf REIT-Investments aus, wobei deren breite Streuung aber einen gewissen Sicherheits-Puffer bietet.
Wichtige Kennzahlen
Wenn du in REITs investierst, solltest du ähnliche Maßstäbe anlegen wie bei einem ‚normalen‘ Aktieninvestment, um die Attraktivität und Rendite-Aussichten des Investments zu bewerten. Heißt: Geschäftsmodell und Wachstumsaussichten sollten attraktiv und nachhaltig sein, die Bewertung angemessen.
Zwei Punkte, die hier eine zentrale Rolle spielen, sind zum einen die Art der Immobilien, in die der Reit investiert, da diese mit unterschiedlichen Chancen und Risiken einhergehen. So sind Altersheime in guten Lagen tendenziell ertragssicherer als Lagerhallen in semi-guter Lage.
Zum anderen die spielt die Mieter-Struktur eine wichtige Rolle, weil sie Aufschluss über die langfristige Auslastung einer Immobilie geben kann. Auch diese hängt von der jeweiligen Art der Immobilie ab, die sich aus ihrem jeweiligen Zweck ergibt – ob es sich beispielsweise um ein Hotel, eine Lehreinrichtung oder eine Lagerhalle handelt.
Zudem solltest du die Schuldenhöhe und Fälligkeiten im Blick haben, da Reits für den Erwerb von Immobilien tendenziell hohe Schulden aufnehmen. Richte auch ein Augenmerk auf die Kennziffer FFO ("Funds from Operations"). Sie gibt an, wie rentabel der REIT ist und ist aussagekräftiger als die Gewinnentwicklung oder das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV).
Kauf über reguläre und andere Handelsplätze
Beispiele für REITs mit deutschen Wurzeln sind Alstria Office, Deutsche Konsum, Fair Value und Hamborner REIT. Zudem gibt es auch ETF-Produkte wie den REIT BNP Paribas Easy FTSE EPRA/Nareit oder den HSBC FTSE EPRA/Nareit Developed ETF, der einen Zugang zu den größten börsennotierten Immobilienunternehmen aus Industrieländern weltweit ermöglicht. Da der Markt hierzulande noch vergleichsweise jung ist, stammt das Gros der verfügbaren Produkte aus anderen Ländern, vor allem den USA.
