Crowdinvesting in Immobilien: So investieren Anleger erfolgreich.
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Crowdinvesting in Immobilien: So investieren Anleger erfolgreich.

onvistaStand:

Crowdinvesting in Immobilien ist die in Deutschland am meisten bekannte und genutzte Form der Finanzierung durch die Crowd. So geht's.

Crowdinvesting in Immobilien - gut zu wissen

  • Crowdinvesting in Immobilien ist in Deutschland der mit Abstand größte Sektor innerhalb der Assetklasse Crowdinvesting / Crowdfunding.
  • Exporo*, Bergfürst*, Engel & Völkers* sowie Dagobertinvest* sind zwar die bekanntesten Crowdinvesting-Plattformen für Immobilien, aber es gibt interessante Alternativen wie beispielsweise finteo*.
  • Die jährliche Verzinsung auf Investments in Immobilien per Crowdinvesting liegt bei ca. 4,5 - 8 Prozent.
  • Wichtig für den Anleger: Lassen Sie sich nicht von hohen Zinsen blenden und prüfen Sie vorab bestmöglich die Projekte, Projektentwickler und vor allem die Lage der Immobilie.

⚠️ Ein Investment in Crowdfunding-Projekte in Immobilien wird in der Regel als Nachrangdarlehen behandelt. Im Falle einer Insolvenz treten diese Darlehen hinter anderen Forderungen zurück. Dadurch entsteht ggfs. ein erhöhtes Ausfallrisiko der Geldanlage. Achten Sie auf weitere Sicherungsmechanismen bei den Plattform-Anbietern.

Schnellübersicht Crowdinvesting-Plattformen für Immobilien (Werbung):

Mehr Details zu den einzelnen Immobilien-Plattformen finden Sie auch unter dem Punkt "Welche Plattformen bieten Crowdinvesting in Immobilien?".

1. Warum Crowdinvesting in Immobilien?

Crowdinvesting in Immobilien ist vor allem interessant, weil man für ein Investment in eine Eigentumswohnung oder ein Haus in der Regel hohe Summen aufbringen muss und die Geldanlage dann über sehr viele Jahre gebunden ist. Per Crowdinvesting können Anleger bereits ab 10 Euro einsteigen und zum Investor werden. Die Kapitalbindung im Crowdinvesting ist deutlich kürzer und beträgt für viele aktuelle Projekte unter 36 Monate Laufzeit. 

Per Crowdinvesting können Anleger bereits mit geringen Mitteln und Aufwänden ihr Geld in Immobilien investieren. Davon profitieren auch die Projektentwickler.

Ein weiterer Vorteil ist die Flexibilität und Streuung von Investments in Immobilien. Beim Immobilien-Crowdinvesting kann ein Anleger mit kleinen Summen in verschiedene Crowdfunding-Kampagnen investieren. Dieses Privileg ist sonst nur größeren Unternehmen und sehr wohlhabenden Einzelpersonen vorbehalten.

Die Risikostreuung ist ein weiterer Vorteil von Investments in Immobilien per Crowd. Nichtsdestotrotz besteht ein Ausfallrisiko bis hin zum Totalverlust. Projektentwickler und Bauherren müssen immer wieder Insolvenz anmelden. Nicht selten verheben sich auch Privatpersonen am Traum der eigenen Immobilie. Ziehen dann die Banken nicht mehr mit, folgt in der Regel eine Zwangsversteigerung.

2. Wie funktioniert Immobilien-Crowdinvesting?

Crowdinvesting in Immobilien funktioniert in erster Linie über darauf spezialisierte Crowdinvesting-Plattformen. Dazu zählen insbesondere Exporo, Engel & Völkers, Bergfürst, Dagobertinvest und kleinere Anbieter wie, Zinsbaustein oder Rendity. Diese Plattformen bieten eine gute Hilfestellung und Orientierung über die verschiedenen Kampagnen und Projekte.

Crowdinvesting-Plattformen für Immobilien finanzieren die Projekte durch Investments vieler Kleinanleger, der Crowd. Wer eine Immobilie erwerben möchte, benötigt in der Regel ein kleines Vermögen. Per Crowdinvesting besitzt man zwar keine eigene Immobilie, kann aber mit bereits geringem Kapital in den Markt investieren.

Wer als Investor flexibel bleiben möchte, prüft eine Geldanlage in den Bestand von Immobilien - das funktioniert ähnlich wie bei Mieteinnahmen eines Vermieters, der Ausstieg ist möglich.

Ganz konkret: So gehen Sie beim Crowdinvesting in Immobilien vor:

1. Projekte prüfen:

Bevor Sie Ihr Eigenkapital investieren, prüfen Sie die Immobilien-Projekte so gut es geht und lassen Sie sich nicht von hohen Zinsen blenden.

2. Registrierung:

In der Regel steht zunächst eine Registrierung auf der jeweiligen Plattform an – teils ist das bereits Voraussetzung, um überhaupt das Exposè der Projekte einsehen zu können.

3. Persönliche Angaben:

Ist das richtige Projekt gefunden und die Registrierung abgeschlossen, müssen nun detaillierte Angaben zu Ihrer Person machen und Dokumente, Verträge, Risikohinweise etc. bestätigen. Erst dann können Sie den gewünschten Betrag investieren. Der Investor muss voll geschäftsfähig, also volljährig und deutscher Staatsbürger sein.

4. Anlagesumme festlegen und einzahlen:

Prüfen Sie spätestens jetzt, welche Summe Sie bereit sind für das gewünschte Projekt einzusetzen. Achten Sie dabei auch auf Mindestanlagebeträge. So beträgt zum Beispiel der Mindestanlagebetrag bei Bergfürst lediglich 10 Euro (gleichzeitig erhalten Sie 10 Euro Startguthaben, sodass Sie sogar risiko- und kostenlos investieren können), bei Exporo sind es bereits 500 Euro.

5. Vertragsverhältnis:

Ein Vertragsverhältnis kommt zwischen dem Anleger und dem Kapitalnehmer zustande. Die Crowdinvesting-Plattform ist also lediglich der Mittler zwischen den beiden Parteien.

6. Auszahlung:

Ist das Projekt finanziert, kommt es am Ende der anfangs festgelegten Laufzeit zur Auszahlung. Das investierte Eigenkapital wird zuzüglich der vorher bekannten Verzinsung wieder an den Kleinanleger ausgezahlt. Die Auszahlung wird von der Crowdfunding-Plattform vorgenommen. Als Investor kommt man also kaum mit dem Bauherren bzw. Projektentwickler in Berührung.

Sämtliche Crowdinvesting-Projekte in Immobilien sind an feste Laufzeiten gebunden. Dafür sind die Zinssätze vorab fixiert. Während der Laufzeit kann man also nicht über sein Geld verfügen.

💎 TIPP: Wer bereits gebaut oder eine Wohnung saniert hat, weiß vermutlich um die eintretenden Verzögerungen aufgrund diverser Umstände. Treten solche Verzögerungen auf, liegen die Kosten oft deutlich höher als kalkuliert. Preise können dann ggfs. nicht wie geplant erzielt werden. Das kann sich auf das eingesetzte Kapital auswirken und zu Verlusten führen. Riskieren Sie also nicht ihre gesamten Ersparnisse und teilen Sie Ihr zur Verfügung stehendes Geld auf mehrere Projekte auf - so streuen Sie das Risiko.

3. Welche Plattformen bieten Crowdinvesting in Immobilien?

Inzwischen sind es vor allem die auf Immobilien spezialisierten Plattformen wie Exporo, Engel & Völkers, Dagobertinvest oder Bergfürst, die in Deutschland einen gewissen Bekanntheitsgrad erreicht haben. Über eine Crowd finanzierte Projekte wurden einer breiteren Masse aber vor allem durch die Crowdfunding-Plattform Kickstarter bekannt.

Konkrete Inhalte und Details zu den einzelnen Immobilienprojekten entnehmen Sie bitte direkt den Plattformen. Wer vorzeitig aussteigen möchte oder muss, kann versuchen auf dem jeweiligen Handelsplatz der Plattform seine Anteile zu verkaufen. Bestandsinvest bedeutet, dass der Investor quasi wie ein Vermieter an den Mieteinnahmen beteiligt wird und dabei flexibler bleibt. In der Regel ist die Rendite dann etwas geringer.

Neben diesen vier größeren Plattformen gibt es aber weitere Anbieter für Immobilien-Crowdinvesting und es kommen laufend welche hinzu, während andere vom Markt verschwinden oder nach einer Übernahme nur noch als Marke existieren.

Zinsen und Angebot ändert sich regelmäßig. Die Angaben in den beiden Tabellen entsprechen dem Stand von Januar 2023

Prüfen Sie nicht nur das Immobilienprojekt als solches sondern auch wo das Projekt angeboten wird. Wirkt der Anbieter seriös, wurden schon nachweislich Projekte erfolgreich abgewickelt, wo ist der Firmensitz der Online-Plattform usw. Auch wenn es sich um eher kleinere Investments handelt, es ist sehr ärgerlich, wenn das eingesetzte Vermögen weg ist. Steigen Sie also vorsichtig ein in Bezug auf einzelne Projekte aber auch hinsichtlich der Plattform. Die von uns aufgeführten Anbieter für Immobilien-Crowdinvesting sind alle seit einiger Zeit am Markt und haben diverse Projekte erfolgreich abgewickelt.

💎 TIPP: Wer flexibler bleiben möchte, sollte über ein Investment in den Immobilienbestand nachdenken. Bei dieser Variante erhält der Investor regelmäßige Ausschüttungen, wie man es von Mieteinnahmen bzw. -überschüssen her kennt. Ein Ausstieg ist flexibel möglich. Prüfen Sie, ob diese Möglichkeit bei der Plattform besteht.

4. Chancen und Vorteile bei Crowdinvesting für Immobilienfinanzierungen

Chancen und Vorteile bei einer Immobilienfinanzierung durch Crowdinvesting:

Chancen und Vorteile beim Crowdinvesting in Immobilien bieten sich vor allem für private Investoren. Als Anleger muss Kapital in nur geringen Summen ab zehn Euro vorliegen und investiert werden. Sein Geld kann der Anleger damit relativ einfach auf verschiedene Projekte teilen. Das streut und minimiert sein Risiko. Und wer sein Ego streicheln möchte, nennt sich "Business Angel".

Außerdem ist die Verzinsung für den Anleger, respektive die Rendite, höher als bei einer klassischen Festgeldanlage. Langfristig gedacht, kann man das persönliche Eigenkapital auf Dauer erhöhen und sich so Schritt für Schritt dem eigenen Traum einer Immobilie als Vermögensanlage nähern.

Eine Investition in ein Immobilienprojekt bedeutet in der Regel eine Finanzierung durch Banken. Doch bis solch eine Finanzierung steht, verlangen Banken mitunter hohe Auflagen und ausreichend Kapital. Alle Auflagen zu erfüllen ist für Unternehmen ein sehr aufwendiges Unterfangen.

Eine Mischung aus rechtlich wie wirtschaftlich unterschiedlichem Eigen- und Fremdkapital wird Mezzanine-Kapital bzw. Mezzanine-Finanzierung genannt.

Für Unternehmen und Projektentwickler bedeutet die Finanzierung per Crowdfunding nicht nur eine Erhöhung des Eigenkapitals: Sie sparen sich viel Zeit und Aufwand im Vergleich zur Finanzierung per Crowdfunding. Deshalb setzen nicht nur Unternehmen und Projektentwickler in der Immobilienbranche auf den Mix aus Finanzierung per Crowdfunding und klassischem Bankdarlehen. Eine solche Mischung aus Eigen- und Fremdkapital nennt sich übrigens Mezzanine-Finanzierung oder Mezzanine-Kapital.

Schließlich zieht eine Erhöhung des Eigenkapitals einen besseren Sollzins mit sich. Banken werten das eingesammelte Kapital über Crowdfunding nämlich als Eigenkapital des Projektentwicklers bzw. des Antragstellers. Dem ist so, weil das über die Crowd eingesammelte Geld im Fall einer Insolvenz nachrangig einem Bankkredit behandelt wird.  So schließt sich der Kreis mit einem (hoffentlich) positivem Ausgang für Banken, Anleger und letztlich den ausführenden Unternehmen. 

Als Nachrangdarlehen werden übrigens auch Darlehen einer Bausparkasse deklariert. Genau wie beim Crowdfunding wertet die Bank dieses Geld als Eigenkapital.

5. Risiken und Nachteile bei Crowdinvesting für Immobilienfinanzierungen

Einerseits profitiert der Anleger durch hohe Renditen, andererseits besteht ein nicht geringes Risiko und zwar in mehrfacher Hinsicht.

  • Der Projektentwickler ist in der Regel unbekannt.
  • Informationen über den Projektentwickler einzuholen ist schwierig.
  • Man muss den Sicherheitsmechanismen der Plattform vertrauen.
  • Details über die Standortqualität sind oft nicht eindeutig.
  • Im Insolvenzfall hohes Ausfallrisiko durch Nachrangdarlehen

Es ist nicht immer einfach die notwendigen Einschätzungen und Informationen über den Projektentwickler bzw. Bauherren einzuholen. Diese Aufgabe wird letztlich in die Hand der Crowdfunding-Plattform gelegt. Das ist zwar bequem, aber am Ende bedeutet das einen Vertrauensvorschuss gegenüber der Plattform.

Neben den Informationen zum Projekt selbst steht auch die Analyse des Standorts aus. In der eigenen Stadt weiß man um begehrte Gebiete, in einer fremden Region lässt sich das deutlich schwerer einschätzen und ermitteln.

Außerdem handelt es sich bei Crowdinvesting-Projekten in der Regel um Nachrangdarlehen. Wie der Name schon andeutet, wird bei einer Insolvenz die Forderung nachrangig, also erst nach den Forderungen von Banken, ausgezahlt.

Es dreht sich bei Immobilien-Projekten meistens um Größenordnungen von mehreren Millionen Euro und diversen Unternehmen und Subunternehmen. Die Schieflage nur eines Subunternehmers kann einen Dominoeffekt auslösen und erst am Ende der Kette tauchen die privaten Kleinanleger per Nachrangdarlehen auf. Dieses Risiko ist nicht von der Hand zu weisen und wird andererseits durch höhere Renditen vergütet.

6. Welche Rendite kann bei Crowdinvesting in Immobilien erzielt werden?

In der TV-Werbung von Exporo wurden 6 Prozent Rendite beim Crowdinvesting in Immobilien genannt. Tatsächlich ist das nicht unrealistisch. Einige Immobilienprojekte versprechen sogar noch höhere Renditen. Wie immer gilt: Je höher die Rendite, desto höher das Risiko. Lassen Sie sich nicht von hohen Zins-Versprechen blenden!

Bei Immobilien-Investments gilt: Lage, Lage, Lage!

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage in Betracht zieht, sollte sich generell vor allem die Lage des Objekts genau anschauen. Denn, bei Immobilien ist die Lage des Objekts von enormer Wichtigkeit. Wie hat sich der Standort bzw. die Stadt hinsichtlich Einwohnerzahl, Beschäftigungsquote usw. entwickelt. Wer steckt hinter dem Projekt, wer ist der Bauherr oder das Bauunternehmen? Bevor Sie anlegen, sollten Sie also die Projekte gut studieren.

Die Rendite liegt zwischen ca. 3,5 und 7,5 Prozent p.a.

Bei den meisten Immobilienprojekten bewegt sich die Rendite zwischen 5 und 6 Prozent und zwar unabhängig von der Crowdinvesting-Plattform. Eine Verzinsung unter 4 Prozent ist eher selten, während Renditen über 6 Prozent ebenso rar anzutreffen ist. Im Maximum liegen die jährlichen Renditen bei ca. 7,5 Prozent.

Insbesondere die Immobilien-Crowdinvesting-Plattform Exporo wird von der Presse genau beobachtet, denn es gab in der Vergangenheit immer mal wieder Verzögerungen bei der Auszahlung. Auch deshalb sind Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen vorsichtiger geworden, was letztlich der gesamten Branche zugute kommt und die Anlageform für den Investor sicherer macht.

7. Gibt es einen Unterschied zwischen Crowdinvesting und Crowdfunding von Immobilien?

Genau genommen handelt es sich bei einer Finanzierung von Immobilien per Crowd immer um Crowdinvesting und nicht um Crowdfunding. Allerdings werden die beiden Begriffe synonym verwendet - ebenso von uns in diesem Artikel. 

Beim klassischen Crowdfunding erhält der Geldgeber in der Regel das Produkt selbst oder investiert aus idealistischen Gründen in ein Projekt. Das ist im Bereich der Immobilien eher auszuschließen. 

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