Achtung beim Immobilienkauf. So viel darf die Immobilie kosten!
Die wichtigsten Aussagen aus diesem Video:
1. Es geht eigentlich nicht um den Kaufpreis, sondern um das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete.
Jeder Kaufpreis für eine Immobilie als Kapitalanlage kann ein guter Kaufpreis sein, es kommt nur darauf an, wie hohe Mieteinnahmen sich mit der Immobilie erzielen lassen. Der Kaufpreis bestimmt die Höhe der Rate an die Bank, weil er sowohl die Höhe der Zinsen also auch die der Tilgung beeinflusst. Wenn die Mieteinnahmen ausreichend hoch sind, kann der private Anleger sich auch eine höhere Rate an die Bank leisten.
2. Die Mietrendite ist die schnellste Möglichkeit für eine erste Einschätzung.
Die jährliche Kaltmiete geteilt durch den Kaufpreis ergibt die Mietrendite (in Prozent). Je höher die Mietrendite ist, desto besser. Beispiel: 100.000€ Kaufpreis, 500€ Miete pro Monat entspricht 6% Mietrendite (500*12/100.000). Viele Leute sprechen auch vom „Faktor“, das ist dieselbe Rechnung nur andersherum. Wie viel jährliche Kaltmieten passen in den Kaufpreis? Je niedriger diese Zahl (der Faktor) ist, desto besser. Wir nennen diese Rechnung „Bierdeckelrechnung“.
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3. Ab 5% Mietrendite oder Faktor 20 lohnt sich ein genauer Blick.
Mit aktuell üblichen Finanzierungskonditionen - und einigen anderen Annahmen für die genaue Kalkulation - kann sich eine Wohnung ab ca. 6% Mietrendite von selbst abzahlen. Die Mieteinnahmen reichen dann aus, um die laufenden Kosten zu decken und die Rate an die Bank zu bezahlen. Wir empfehlen deshalb, ab 5% Mietrendite (Faktor 20) genauer hinzuschauen - ggf. akzeptiert der frischgebackene Vermieter für den Anfang auch noch eine leichte monatliche Zuzahlung und/oder er findet Möglichkeiten zur Optimierung der Miete. Alles über Faktor 20 sollte besser auf die Seite, weil der monatliche Aufschlag aus eigener Tasche zu hoch wäre.
Viel Erfolg bei der Geldanlage. Es lohnt sich.