Realty Income ist das Geschenk, das nicht aufhört zu geben

Die wichtigsten Punkte

• Das Geschäftsmodell von Realty Income hat dem Unternehmen geholfen, die Herausforderungen des letzten Jahres zu meistern.
• Die Ausschüttung der Aktie ist durch den AFFO pro Aktie, den das Portfolio erwirtschaftet, gut gedeckt.
• Realty Income ist vielleicht nicht der billigste REIT, aber aufgrund seiner Qualität ist er den Preis für Einkommensinvestoren wert.

Gibt es für dich als Einkommensinvestor etwas Besseres, als wenn eine deiner Aktien dir jedes Quartal eine stabile Dividende zahlt? Die Antwort lautet: Ja, es kann noch besser werden – wenn diese Aktie stattdessen eine monatliche Dividende zahlt. Ein zusätzlicher Bonus ist, dass du mit monatlichen Dividendenzahlungen einen Cashflow erhältst, der sich besser mit der Art und Weise deckt, wie die meisten Menschen ihre Rechnungen bezahlen, nämlich monatlich.

Besser kann es doch gar nicht werden, oder?

Tatsächlich sind die besten Dividendenaktien diejenigen, die dir jeden Monat eine Dividende zahlen und zuverlässig mit jedem Quartal wachsen. Der Real Estate Investment Trust (REIT) Realty Income (WKN:899744) hat vor kurzem seine monatliche Dividende um 4,2 % von zuvor 0,236 US-Dollar pro Aktie auf 0,246 US-Dollar und um 5,1 % im Vergleich zur Dividendenzahlung im vergangenen Dezember erhöht.

Das wirft die folgenden zwei Fragen auf: Was ist das Geheimnis von Realty Income, dem einzigen Dividenden-Aristokraten, der eine monatliche Dividende zahlt? Und ist die Aktie nach der jüngsten Erhöhung der Dividende ein Kauf?

Ein beständiges, expandierendes Geschäft

Der erste Grund dafür, dass Realty Income seine monatliche Dividende wie ein Uhrwerk ausschütten kann, liegt im zuverlässigen Geschäftsmodell. Da die Mieter für die rund 7.000 Immobilien von Realty Income Triple-Net-Mietverträge abschließen, zahlen sie neben einer monatlichen Grundmiete auch Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung und Versorgungsleistungen an den REIT.

Zweitens sind diese Verträge für das Unternehmen sehr günstig. Die gewichtete durchschnittliche Laufzeit der Pachtverträge von Realty Income beträgt 8,8 Jahre, was dem Unternehmen jederzeit einen zuverlässigen Cashflow bis weit in die Zukunft sichert.

Und da etwa 85 % der Mietverträge von Realty Income integrierte Mietpreisanpassungen enthalten, die entweder an die Inflation oder an feste Erhöhungen gekoppelt sind, generiert das Unternehmen von Anfang an ein bereinigtes Betriebsergebnis (AFFO) pro Aktie.

Und schließlich bedeutet die zunehmende internationale Präsenz von Realty Income, dass noch jede Menge Wachstum im Tank ist. Denn im dritten Quartal wurden nur 9,9 % der durchschnittliche jährlichen Grundmiete (ABR) des Unternehmens außerhalb der USA erzielt. Außerdem ist der von Realty Income ansprechbare Gewerbeimmobilienmarkt in Europa mit 8 Billionen US-Dollar doppelt so groß wie der in den USA.

Diese Faktoren erklären, warum Realty Income eine deutliche Beschleunigung des Wachstums des AFFO pro Aktie von 2,1 % im letzten Jahr auf 5,5 % erwartet, basierend auf der mittleren Prognose für dieses Jahr von 3,58 US-Dollar.

Die Dividende wird durch eine konservative Ausschüttungsquote gestützt

Auf den ersten Blick passt das Geschäftsmodell von Realty Income mit seinem stetig wachsenden monatlichen Cashflow gut zu seiner monatlichen Dividendenverpflichtung. Aber wie gut ist die Dividende gedeckt, dass das Unternehmen selbstbewusst genug war, eine so starke Erhöhung der Ausschüttung anzukündigen?

Nun, die Auschüttungsquote von Realty Income wird in diesem Jahr bei etwa 79 % liegen, wenn man die mittlere Prognose zugrunde legt. Wenn man bedenkt, dass der AFFO pro Aktie von Realty Income in 24 der letzten 25 Jahre gestiegen ist (mit Ausnahme des Rezessionsjahres 2009), scheint die Ausschüttungsquote der Aktie ein ausreichendes Polster zu bieten, um auch die härtesten operativen Bedingungen zu überstehen.

Nachdem Realty Income im letzten Monat die wertsteigernde VEREIT-Übernahme abgeschlossen hat, rechnet das Unternehmen damit, dass sein AFFO je Aktie von diesem auf das nächste Jahr um 9,2 % steigen wird, wenn man die mittlere Prognose für das jeweilige Jahr zugrunde legt.

Aufgrund dieses hohen Wachstums könnte Realty Income seine Ausschüttung in diesem Jahr um gesunde 6 % steigern und die Ausschüttungsquote im nächsten Jahr sogar auf etwa 77 % senken. Mit anderen Worten: Das Unternehmen kann seine Dividende in absehbarer Zukunft weiterhin jährlich im mittleren einstelligen Bereich steigern.

Ein plausibler Preis für Qualität

Realty Income ist nicht der billigste einzelhandelsorientierte REIT, aber bei einer Aktie mit einer langen Erfolgsgeschichte ist ein Aufschlag zu erwarten. Das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) von Realty Income von knapp 18 auf der Grundlage der Prognosen für das nächste Jahr ist höher als das des Konkurrenten STORE Capital (WKN:A12CRU), der mit einem KGV von weniger als 16 gehandelt wird.

STORE Capitals mittelfristige Wachstumsprognose für den AFFO pro Aktie von 9,3 % für das nächste Jahr entspricht der von Realty Income. Letzteres hat jedoch in den ersten Tagen der Pandemie im letzten Jahr seinen AFFO pro Aktie gesteigert, während ersteres einen leichten Rückgang verzeichnete.

Dieser wichtige Unterschied und die überlegene Größe von Realty Income (STORE Capital besitzt knapp 2.800 Immobilien) rechtfertigen meiner Meinung nach den Aufschlag der Aktie gegenüber anderen Unternehmen. Und wenn sich die Aktionäre zurücklehnen und Realty Income wie in seiner gesamten Geschichte als börsennotiertes Unternehmen ein jährliches AFFO-Wachstum von 5 bis 6 % pro Aktie zugestehen, sollte auch das großzügige Dividendenwachstum in Zukunft weitergehen. Eine solide wachsende Dividendenrendite von 4,3 % ist ein attraktives Angebot, das Realty Income zu einer ausgezeichneten Aktie für Einkommensinvestoren macht, die sie für ihr Portfolio kaufen können.

Der Artikel Realty Income ist das Geschenk, das nicht aufhört zu geben ist zuerst erschienen auf The Motley Fool Deutschland.

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Dieser Artikel wurde von Kody Kester auf Englisch verfasst und am 09.12.2021 auf Fool.com veröffentlicht. Er wurde übersetzt, damit unsere deutschen Leser an der Diskussion teilnehmen können. 

The Motley Fool empfiehlt STORE Capital. 

Motley Fool Deutschland 2021