Ist die Dividende von Realty Income in Gefahr?

Dividenden stehen bei Realty Income (WKN:899744) im Vordergrund, und das nicht nur, weil das Unternehmen als Real Estate Investment Trust (REIT) den größten Teil seines Gewinns ausschütten muss. Erstens impliziert der Teil „Income“ im Namen des Unternehmens, dass die Aktionäre regelmäßig für ihren Besitz bezahlt werden. Zweitens wirbt der Einzelhandelsspezialist unermüdlich mit seinem Markenzeichen: „The Monthly Dividend Company“.

Aber wie wir im Laufe der Jahre gesehen haben, können selbst die solidesten und zuverlässigsten Unternehmen unter der Belastung zusammenbrechen. Der Einzelhandelssektor steht mit der anhaltenden Coronavirus-Pandemie vor einer gewaltigen Herausforderung. Vielleicht ist die gepriesene und scheinbar verlässliche Dividende von Realty Income nicht ganz so sicher, wie viele glauben.

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Nehmen wir die Dividende von Realty Income unter die Lupe. Vor einigen Jahren wurde der REIT in die heiligen Reihen der Dividenden-Aristokraten aufgenommen, den wenigen und stolzen Aktien des S&P 500, die seit mindestens 25 Jahren in Folge mindestens einmal jährlich ihre Dividende erhöht haben.

Realty Income begann 1995, ein Jahr nach dem Börsendebüt, mit der Erhöhung seiner monatlichen Ausschüttung. Als das Unternehmen einmal von dem Virus der Dividendenerhöhung befallen war, suchte es nie nach einer Heilung und hob die Ausschüttung manchmal mehr als nur einmal pro Jahr an (und schüttete gelegentlich zusätzlich eine Sonderdividende aus).

Es ist für jedes Unternehmen schwierig, regelmäßige Dividenden zu zahlen. Noch schwieriger ist es, dies alle paar Wochen zu tun, anstatt einmal pro Quartal, wie es für Dividendenzahler üblich ist. Aber Realty Income hat ein paar Vorteile, die es ihm ermöglichen, den Aktionären regelmäßig Ausschüttungen zur Verfügung zu stellen.

Zum einen sind die Erhöhungen fast immer inkrementell und liegen fast immer unter 0,01 US-Dollar pro Aktie. Ja, es handelt sich also um einen Dividenden-Aristokraten, aber gleichzeitig ist die Ausschüttung nicht so stark gestiegen, wie du vielleicht vermutest.

Von Anfang 2015 bis heute ist sie zum Beispiel von knapp 0,19 US-Dollar pro Aktie auf fast 0,25 US-Dollar bei der letzten Erklärung am 11. Januar gestiegen, was einer Steigerung von weniger als 32 % in diesem Zeitraum entspricht. Der Einzelhandels-REIT Store Capital hingegen ist von 0,25 US-Dollar auf fast 0,39 US-Dollar gestiegen – eine Verbesserung um 56 %.

Realty Income hat auch eine solide Wachstumsstrategie, die den langsamen, aber stetigen Anstieg der Ausschüttung unterstützt. Dank der gewohnten Rendite und günstiger Finanzierungsquellen wie z. B. günstigen Krediten und Sekundäraktienemissionen verfügt das Unternehmen über eine große Kriegskasse für Übernahmen, die in der Regel etwa 3 Mrd. US-Dollar beträgt. So kann das Unternehmen sein Portfolio ständig erweitern. Allein im dritten Quartal des vergangenen Jahres kamen 272 Objekte hinzu, so dass sich die Gesamtzahl auf schwindelerregende 7.018 erhöhte.

Außerdem arbeitet das Unternehmen mit langfristigen Mietverträgen (10 bis 20 Jahre), die regelmäßige Mieterhöhungen vorsehen. Der Geldstrom, der in das Unternehmen fließt, wird also immer größer.

Cash-Polster

Diese gleichzeitig konservative und großzügige Geschäftsstrategie hat sich als so effektiv erwiesen, dass Realty Income seine Dividende während der Pandemie nicht kürzen musste.

Viele andere erstklassige REITs waren gezwungen, ihre Dividende zu kürzen, weil die Pandemie die Einzelhandelsbranche in Mitleidenschaft gezogen hatte – Tanger Factory Outlets und Simon Property Group, um nur zwei zu nennen (Store Capital ist diesem Schicksal bisher bewundernswerterweise entgangen, ebenso wie Realty Income).

Das Geschäft von Realty Income leidet nicht darunter, dass das Unternehmen stur an der Dividende festhält. Es nimmt regelmäßig viel mehr ein, als es ausschüttet. Betrachten wir die Jahre 2020 und 2021 anhand der wahrhaftigsten Renditekennzahl für REITs, den Funds from Operations (FFO). Alle FFO- und Ausschüttungszahlen sind in Tausend US-Dollar angegeben:

2021		Q1	Q2	Q3
Den Stammaktionären zur Verfügung stehender gesamter FFO		267.707 USD	314.375 USD	332.335 USD
An Stammaktionäre gezahlte Ausschüttungen		260.697 USD	263.358 USD	273.791 USD
Prozentualer Anteil des FFO, der als Ausschüttung gezahlt wurde		97%	84%	83%
2020	Q1	Q2	Q3	Q4
Den Stammaktionären zur Verfügung stehender gesamter FFO	277.104 USD	327.673 USD	282.978 USD	293.700 USD
An Stammaktionäre gezahlte Ausschüttungen	233.824 USD	263.358 USD	242.241 USD	247.632 USD
Prozentualer Anteil des FFO, der als Ausschüttung gezahlt wurde	84%	80%	86%	84%

QUELLE: REALTY INCOME.

In den sieben bisher gemeldeten Quartalen während der Pandemie hat Realty Income nur einmal, im ersten Quartal dieses Jahres, die 80-Prozent-Marke für das Verhältnis zwischen Dividende und FFO überschritten. Ansonsten hat sich das Unternehmen stets ein ausreichendes finanzielles Polster verschafft, um den Aktionären Geld in die Taschen zu stecken und genügend Bargeld übrig zu haben.

Die Rückkehr des Einzelhandels

Inzwischen sagen viele Experten, dass die Omicron-Variante den Höhepunkt des Coronavirus darstellen könnte. Vielleicht werden wir COVID nicht ganz besiegen, aber nicht wenige glauben, dass wir es bald so weit zähmen können, dass wir (mehr oder weniger) mit unserem normalen Leben weitermachen können. Wenn das passiert, wird sich der Einzelhandelssektor kräftig erholen, was Realty Income als einem der cleversten Spezial-REITs doppelt zugute kommen wird.

Letzten Endes würde ich mir also keine großen Sorgen machen, dass das Unternehmen zumindest seine Dividende aufrechterhalten kann. Im Gegensatz zu Konkurrenten wie Tanger und Simon Property Group hat es das Unternehmen geschafft, die Dividende aufrechtzuerhalten und zu steigern, also ist es gut möglich, dass es das auch in Zukunft tun kann und will.

Der Artikel Ist die Dividende von Realty Income in Gefahr? ist zuerst erschienen auf The Motley Fool Deutschland.

Dieser Artikel gibt die Meinung des Verfassers wieder, die möglicherweise nicht mit der "offiziellen" Empfehlung des Premium-Beratungsdienstes Motley Fool übereinstimmt. Eine Investitionsthese in Frage zu stellen - selbst eine unserer eigenen - hilft uns allen, kritisch über Investitionen nachzudenken und Entscheidungen zu treffen, die uns helfen, klüger, glücklicher und reicher zu werden.

Dieser Artikel wurde von Eric Volkman auf Englisch verfasst und am 18.01.2022 auf Fool.com veröffentlicht. Er wurde übersetzt, damit unsere deutschen Leser an der Diskussion teilnehmen können.

The Motley Fool empfiehlt Tanger Factory Outlet Centers.

Motley Fool Deutschland 2022