Immobilienfonds: Mit kleinen Beträgen in Betongold investieren

Hohe Preise, hohe Zinsen, Inflation und Krise in der Baubranche: Wer eine Immobilie finanziert, braucht starke Nerven. Eine Alternative sind Immobilienfonds. Damit können Privatanleger ihr Portfolio um etwas Betongold ergänzen und das Risiko im Vergleich zum Kauf einer Immobilie deutlich reduzieren. Bis zum Jahresende 2022 betrug das verwaltete Vermögen in deutschen Immobilienfonds laut Fondsverband BVI rund 287 Milliarden Euro.

In der ersten Jahreshälfte 2023 hat sich der Wind allerdings gedreht: Immobilienfonds fuhren laut dem Beratungs- und Analysehaus Barkow Consulting ihr schlechtestes Ergebnis seit dem Jahr 2014 ein. Das dürfte an den schlechten Prognosen für die Baubranche liegen. Trotzdem kann eine Investition in einen Immobilienfonds sinnvoll sein, denn langfristig besteht Bedarf an Immobilien. Um die richtige Geldanlage für dich zu finden, musst du zunächst zwischen zwei Arten von Immobilienfonds unterscheiden: offenen und geschlossenen Immobilienfonds.

Offene Immobilienfonds

Mit offenen Immobilienfonds kannst du als Privatanleger an der Entwicklung des Immobilienmarktes teilhaben. In der Regel beteiligst du dich dabei an einem Fondsportfolio aus Gewerbeimmobilien. Das können Büros und Shoppingcenter sein, aber auch Krankenhäuser, Pflege- und Wohnheime. Der Vorteil: Du kannst schon ab einem Betrag von etwa 50 Euro im Monat investieren – also mit wesentlich geringeren Kosten, als für den Kauf einer eigenen Immobilie anfallen würden. Und: Du investierst anteilig in viele Immobilien gleichzeitig. Das senkt das Risiko, etwa für Mietausfälle. Die Anteile an einem offenen Fonds kannst du entweder direkt bei einer Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) oder über die Börse kaufen und auch wieder verkaufen.

Wenn du deine Anteile über die KVG handelst, musst du eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren sowie eine Kündigungsfrist von einem Jahr einhalten. Das bedeutet: Wenn du heute kündigst, bekommst du nicht den aktuellen Rücknahmepreis, sondern den, der in einem Jahr gilt. Alternativ kannst du deine Anteile direkt über die Börse verkaufen. Dort musst du im aktuellen Umfeld allerdings mit einem Abschlag auf den aktuellen Preis der KVG rechnen. Der heutige Börsenkurs preist die voraussichtliche Entwicklung der Kurse in den kommenden Monaten nämlich bereits ein. Deshalb gilt: Immobilienfonds können dein Portfolio ergänzen, wenn du eine mittel- bis langfristige Anlagestrategie verfolgst und an der Entwicklung des Immobilienmarktes teilhaben willst. Diese Beimischung sollte allerdings nur einen geringen Teil deines Portfolios ausmachen.

Geschlossene Immobilienfonds

Die meisten geschlossenen Immobilienfonds sind keine Publikumsfonds. Das bedeutet: Privatanleger dürfen nicht investieren. Die Zielgruppen sind institutionelle und sehr vermögende private Investoren, die mindestens vierstellige Summen ab ungefähr 5000 Euro investieren. Selbst wenn die Fonds als Publikumsfonds registriert sind, sollten du dir gut überlegen, ob die Investition zu deiner persönlichen Anlagestrategie passt. Die Fonds erfordern in der Regel hohe Investitionssummen und das Verlustrisiko ist wesentlich höher als bei offenen Fonds.

Außerdem haben sie oft lange Mindestlaufzeiten – zum Beispiel über zehn Jahre. In der Zwischenzeit ist das Kapital der Anleger gebunden. Die Portfolios geschlossener Immobilienfonds bestehen oft nur aus ein oder zwei großen Immobilienprojekten. Das Risiko: Scheitern die wenigen Projekte im Portfolio, ist die Investition verloren. Anleger sollten sich deshalb vorab ein genaues Bild von der Rentabilität und Qualität der Immobilienprojekte im Fondsportfolio machen.

Gut zu wissen: